Активная хирургия

Бизнес-сообщество живет по своим законам и правилам, однако и для крупных, и для малых компаний периодически настает как время собирать камни, так и время их разбрасывать. В роли камней выступают активы компаний, а разбросом и собиранием является не что иное, как процессы диверсификации и избавления от непрофильного имущества соответственно. Причем зачастую стратегия поведения бизнеса в этом вопросе от года к году может меняться на 360 градусов.
Свое среди чужого, чужое среди своего 
Рынок коммерческой недвижимости является ничем иным, как полем битвы, на котором сталкиваются интересы различных сторон, изобретаются новые виды оружия, друг другу противостоят "рядовые" и "генералы". И без постоянного слежения за стратегией и тактикой рассчитывать на промежуточные победы и на окончательный триумф не приходится. А изменение стратегии подразумевает под собой гибкость. В такой ситуации девелоперы и инвесторы вынуждены принимать сложные решения, чтобы вовремя избавляться от проблемных или ненужных активов либо, напротив, выбирать момент для приобретения собственности.
При этом сейчас при планомерном падении рынка, безусловно, именно желания продать непрофильные активы наблюдается больше, чем еще год назад. Однако одной прихоти собственника при этом недостаточно, и сейчас случаи реальной продажи ненужных активов кардинально не участились, и сделок на рынке по-прежнему не так уж и много. Причин, которые подталкивают собственников к решению о продаже непрофильных активов, очень много. К примеру, желание избавиться от таких активов в условиях кризиса часто связано с фактическим отсутствием заемного финансирования - в отсутствии привлеченных кредитов освободившиеся от продажи такого объекта средства компания может направить на развитие и поддержку профильных бизнесов заградительными ставками, а также с и увеличением налогового бремени.
Михаил Якубов , руководитель направления консалтинга девелоперских проектов компании JLL, говорит о том, что объекты, которые прежде балансировали на грани рентабельности, но не выставлялись на продажу по принципу "пусть будет - не мешает", сейчас становятся тяжелым бременем для собственника. "Ему нужно либо развивать объект и повышать его рентабельность - а в случае с непрофильным бизнесом инвестор может просто не знать, как именно это сделать, либо продавать, чтобы не нести операционный убыток. Как правило, сегодня все покупки-продажи рассматриваются на индивидуальных условиях. Рынок сложный, прогнозировать будущие доходы актива сегодня непросто, потому все цены и условия обсуждаются и достигаются в рамках конкретных переговоров", - отметил Якубов.
Трудные времена требуют трудных решений 
Становится понятно, что часто вспомогательный бизнес компании, на условия функционирования которого в "сытые годы" не слишком обращают внимание, в периоды нестабильности рынка оттягивает на себя непропорционально крупные ресурсы, являясь при этом неэффективным и требующим вливания крупных объемов финансирования. Чаще всего при отборе на выбывание актив такого рода является одним из главных претендентов на выделение. Также у бизнесмена может не хватать управленческих ресурсов и времени на качественную работу с непрофильным активом даже с высокой рыночной стоимостью и уровнем рентабельности.
Поэтому выбор определенных непрофильных активов, подлежащих тому или иному роду реструктуризации, является процессом многоступенчатым. В целом на рынке можно выделить несколько видов активов , которые можно назвать непрофильными для конкретной компании.
Первый случай, как уже говорилось ранее, возникает тогда, когда руководство компании физически не может выделить достаточно времени непрофильным вопросам или, напротив, тратит чрезмерно много внимания на регулирование работы таких активов. Во втором случае у актива нет значимой и эффективной связи с основным бизнесом собственника. Также актив может быть чрезмерно низкокачественным для рынка и для общего уровня бизнеса его владельца. Помимо этого, собственность для эффективного коммерческого функционирования может требовать вливания больших крупных инвестиций, которых владелец позволить себе в данный момент или в принципе не может. В целом же в зависимости от профиля компании различные объекты могут быть для нее непрофильными - как по сегменту рынка, так и по географии.
Саян Цыренов , директор департамента рынков капитала Colliers International, говорит о том, что если объект просто не подходит собственнику по профилю, но при этом является качественным объектом недвижимости с удачным расположением и профессиональным управлением, то он должен продаваться исходя из рыночного ценообразования. "Другое дело, если непрофильный объект принадлежал собственнику, который не является профессиональным участником рынка недвижимости и в силу некачественного управления объект ухудшил свои показатели, то в этом случае цена, скорее всего, будет отражать тот объем работ, который придется осуществить инвестору, чтобы вернуть объект на рыночный уровень доходности. В условиях нестабильности лучше не концентрироваться на одном типе недвижимости или одном географическом рынке. Разные города и страны находятся в разных стадиях цикла, так же как и разные сегменты рынка", - подчеркнул эксперт.
По словам Дмитрия Золина , управляющего директора сети бизнес-центров "Сенатор", чем более структурирован бизнес, тем быстрее он может распродать непрофильные активы. "Стоимость контракта в текущих условиях зависит от конкретных покупателя и продавца. Каждую ситуацию необходимо рассматривать в отдельности. Часто непрофильные активы приобретает также непрофильный инвестор и только усугубляет ситуацию. В таком случае цена сделки обычно завышена. С другой стороны, на стоимость влияет и положение продавца - если это не единственный источник его дохода, он может настаивать на приемлемой для него цене и ждать своего покупателя столько, сколько потребуется", - заключил Золин.
Недвижимость на усыновлении 
Если говорить конкретно о рынке недвижимости, то здесь классическим примером избавления от непрофильных активов можно назвать практику распродажи объектов банками, которые достались им в счет непогашенных кредитов компаний. При этом чаще всего на деле у финансовых структур в таком случае появляется только два выхода - довериться сторонним управляющим компаниям или продать непрофильный актив. Первый путь может показаться привлекательным и перспективным, но, к сожалению, мало выполнимым в условиях российской действительности. Дело в том, что в нашей стране пока еще не сложился устойчивый рынок услуг fee-девелопмента, схема работы которого, теоретически, могла бы помогать банкам "доводить до ума" такие активы. Поэтому банки часто сами пытаются управлять недвижимостью, что обычно приводит к неудовлетворительным результатам. При этом во время кризиса доля непрофильных активов у банков резко возрастает, пропорционально росту задолженностей среди бизнес-сообщества.
В целом же ни для кого не секрет, что сейчас интерес банков к строительной отрасли крайне низок. Кредитные организации уходят с девелоперского рынка. Для кредитных организаций сейчас более интересно финансирование других отраслей. Скорее всего, как и в 2008 году, взгляд банков на девелоперский сегмент может измениться только после того, как они разберутся с накапливаемыми за период падения экономики непрофильными активами.
Стоит также отметить, что если для одних девелоперские активы любого типа или определенных форматов становятся обременением, от которого нужно выгодно и максимально безболезненно избавиться, то для других они напротив становятся единственным приоритетом деятельности. Так, как правило, достаточно крупные компании в определенный момент решают развивать многопрофильность бизнеса и активно диверсифицируются, скупая различные, зачастую сильно отличающиеся от их основной деятельности собственности. Однако почти всегда волна покупок сменяется волной распродаж.
Член совета директоров девелоперской компании "СтройИнвестТопаз", приводит пример, когда холдинг "Интеграл", в основном специализирующийся на строительстве, недавно принял решение о продаже непрофильных активов, в которые вошли сеть АЗС и АГЗС, имущественный комплекс завода ТКЦ "Маяк" в Башкирии. "В "Интеграле" объяснили продажу "непрофильных активов" тем, что хотят сосредоточиться на основной деятельности - строительстве. Это хороший пример для анализа. Причина в том, что, действительно, вести одновременно бизнес по продаже ГСМ и девелоперский бизнес сложно, так как они не соприкасаются. Мы полагаем, что продажа автозаправок в данном случае произойдет по хорошей рыночной цене, а акционеры получат возможность уделять все время основной деятельности. Наиболее часто избавляются от имущественных комплексов, которые сложно сдать в аренду и таким образом получать от них доход, но которые висят на балансе", - заключил член совета директоров девелоперской компании "СтройИнвестТопаз".
В ваших услугах больше не нуждаются 
Еще одна ситуация, при которой компания начинает избавляться от непрофильных активов в недвижимости, это совершенствование технологий и способов ведения бизнеса. Такая потребность чаще всего возникает у компаний, работающих в производственной, телекоммуникационной, IT-сферах и так далее, так как со временем оборудование, которым пользуются такие компании, становится все более компактным и огромные задействованные ранее площади становятся просто ненужными и приносят только убытки. Такой политики, к примеру, придерживается корпорация "Ростелеком", которая активно реализует программу оптимизации издержек и освобождении от непрофильных активов . Компания X5 Retail Group уже вскоре откроет около 300 магазинов "Пятерочка" в помещениях "Ростелекома". Речь идет о технологических площадках, которые освободились благодаря появлению современных технологий связи. Аналогичные договоры будут заключены госкомпанией и с другими ритейлерами.
Помимо этого тот же "Ростелеком" служит ярким примером еще одной ситуации, при которой крупные организации избавляются от недвижимости. Большие компании компания часто арендуют множество площадей для размещения своих департаментов и площадки эти часто разбросаны на большом отдалении друг от друга. Однако рано или поздно назревает необходимость и складывается возможность консолидации структур в рамках одного современного комплекса. При этом старые площадки становятся ненужными и по мере перевода персонала штаб-квартиру от обременительных объектов избавляются. Таким образом сейчас поступает "Ростелеком", а также целый ряд крупных российских корпораций, работающих в нефтегазовом секторе.
Андрей Косарев , генеральный директор компании Colliers International в Санкт-Петербурге , говорит о том, что крупные госкомпании имеют колоссальные по размерам, затратам и вовлечению человеческих ресурсов портфели недвижимости, которые в современных реалиях во многом не соответствуют потребностям и технологиям работы этих корпораций, а во многом даже сдерживают дальнейшее развитие. "Всем им давно пора избавиться от лишних и непрофильных активов, а вместо этого арендовать либо построить под свои текущие и перспективные потребности здания с правильной локацией, правильной площади, с правильными спецификациями. Тем более, сейчас лучшее время для аренды: ставки снизились, а объем свободных площадей находится на историческом максимуме", - подчеркнул Косаерв.
В заключение можно сказать, что сложившиеся условия отразились сегодня на всех сегментах недвижимости, в том числе и коммерческой. Уход многопрофильных девелоперов в "специализацию" в таких условиях - вполне закономерное и нормальное явление. При этом такую ситуацию не всегда обязательно порождает исключительно только нестабильность экономики. Часто компании на определенном этапе развития решают избавиться от непрофильных активов, чтобы сконцентрироваться только на одном сегменте рынка, в котором они могут занять лидирующие позиции. С другой стороны, многие игроки рынка, напротив, стремятся присутствовать во всех сегментах, чтобы при ослаблении одного направления держаться на плаву за счет остальных. Таким образом, диверсификация и профилизация бизнеса всегда гармонично сосуществуют на рынке. Эти два явления не соперничают, а скорее уравновешивают друг друга.