Москве не нужен ЦУМ
Столичный департамент по конкурентной политике намерен продать на открытом аукционе порядка19 200 кв. м площадей в торговом доме "ЦУМ. Торги на 30 апреля, а стартовая цена составит 4,3 млрд руб, Такая цена, по мнению экспертов, выглядит заниженной и может вырасти в ходе торгов. Ранее город уже несколько раз предпринимал попытки продать свою часть комплекса. Уровень привлекательности актива обсудили наши эксперты.
Как вы оцениваете заявленную стартовую стоимость площадей, насколько может быть превышена в рамках торгов?
Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE
Рыночная стоимость объекта такого класса начинается от 20,000 долларов США за 1 кв. м арендуемой площади. Проблема с данной продажей состоит в том, что объект продается с обременением, параметры которого способны нивелировать существенную часть выгод от обладания им для конечного инвестора, кроме самого текущего арендатора. Кроме того, сейчас не самое лучше время для продаж, т.к. цена коммерческой недвижимости находится в районе "дна" текущего цикла. В данном контексте заявленная Продавцом цена, вероятнее всего, отражает капитализацию денежных потоков по текущему контракту аренды. Что же касается возможности для роста цены, то она возможна, если помимо текущего арендатора интерес к покупке проявит какая-то другая структура с достаточно сильным административным ресурсом.
Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood
Учитывая статус и расположение объекта, заявленная стартовая стоимость площадей сильно занижена. В ходе аукциона ожидается сильный рост цены. Долю, выставленную на торги я оцениваю в 12-13 млрд. рублей.
Олеся Дзюба, заместитель руководителя отдела исследований компании JLL
Заявленная продажная стоимость площадей в ЦУМе выглядит низкой для такого объекта. В то же время стоит обратить внимание на тот факт, что в состав лота, выставляемого на торги, входят только верхние этажи одного здания. "С точки зрения нового собственника такая покупка будет иметь ряд ограничений, ведь, не владея нижними этажами, он не сможет качественно управлять зданием. Помимо этого традиционно в ритейле действует обратная пропорция - чем выше этаж, тем ниже ставка аренды, и нет информации о том, по какой ставке сегодня в объекте арендуются площади, насколько эта ставка рыночная.
Член совета директоров девелоперской компании "СтройИнвестТопаз"
Это попытки продать дешевеющий актив, цена на который становится ниже с каждым этапом торгов. Сейчас получается порядка $4000 за квадратный метр, и, вероятнее всего, покупатель будет дополнительно торговаться и может довести цену до $3000 в итоге.
Ксения Гревцова, руководитель направления по развитию ритейлеров МАГАЗИН МАГАЗИНОВ
Затрудняюсь ответить.
Как вы оцениваете степень востребованности торговых площадей в рамках ТЦ и текущее положение комплекса на рынке?
Валентин Гаврилов
Без текущих обременений инвестиционная привлекательность объекта является очень высокой. Он является статусным на рынке и "домом" для многих люксовых брендов. Текущая фаза рынка, когда экономика временно находится в стадии негативных темпов экономического роста, никоим образом не снижает привлекательности объекта.
Александр Шибаев
ЦУМ, безусловно, является знаковым объектом на рынке и обладает высокой инвестиционной привлекательностью. Однако потенциальному покупателю необходимо иметь в виду охранный статус здания и его общую концепцию, развиваемую мажоритарным акционером. Потенциальному покупателю будет достаточно сложно вносить коррективы в управление объектом. Именно поэтому, скорее всего компания Mercury также выйдет на аукцион и, скорее всего, предложит самую высокую цену.
Олеся Дзюба
Наибольший интерес и востребованность выставляемые на торги площади в ЦУМе будут представлять для собственника, остальной часть здания - ОАО ТД ЦУМ.
Член совета директоров девелоперской компании "СтройИнвестТопаз"
Люксовые бренды прочно обосновались в ЦУМе, судить об их доходности сложно, но торговые точки им там необходимы с точки зрения позиционирования. Однако переплачивать за центр Москвы и название торгового дома они не готовы - сказывается конкуренция со стороны ТЦ "Европейский", где поток покупателей сравнительно больше, а цены за аренду могут быть ниже.
Ксения Гревцова
ЦУМ является привлекательным, но далеко не самым простым торговым объектом, находящимся в историческом центре Москвы.
Как сейчас себя чувствуют люксовые бренды, работающие в рамках центральных торговых коридоров Москвы?
Валентин Гаврилов
Текущая ситуация для люксовых брендов носит двоякий характер. С одной стороны, прошедшая сильная девальвация курса рубля затронула даже этот сегмент. С другой стороны, россияне и ранее основную часть покупок люксовых товаров осуществляли за рубежом. Соответственно, те бренды, которые будут реализовывать грамотную ценовую политику, в конце 2015 могут отчитаться даже о росте продаж. Те же, у кого ценовая политика останется неизменной, будут констатировать падение спроса на рынке. Мы сейчас не видим существенной ротации арендаторов в сегменте люкса.
Александр Шибаев
На сегодняшний день мы не отмечаем массового ухода люксовых и премиальных брендов с центральный торговых улиц Москвы. Из новостей последних месяцев можно отметить лишь закрытие магазина Herve Leger на Кузнецком мосту и уход бренда из России.
Олеся Дзюба
Затрудняюсь ответить.
Член совета директоров девелоперской компании "СтройИнвестТопаз"
Для инвестора сейчас очень хороший момент для приобретения таких площадей, если ему удастся сбить цену - нас ждут примерно 2 года рецессии в экономике, после чего опять появится платежеспособный спрос на дорогие бренды и площади в центре Москвы станут очень востребованными. Доходность такой инвестиции может быть значительной, но нужен большой финансовый ресурс сейчас и готовность ждать, в лучшем случае, два года, на фоне того, что сдаваемые в аренду площади будут пустовать на 10-15-25%.
Ксения Гревцова
В историческом центре в торговых коридорах, безусловно, есть ротация fashion-ритейлеров. В целом, как всегда. Сейчас в высоком сегменте нет драматических процессов. То есть, нет волны уходов с улиц. Какие-то марки освобождают площади (например, Herve Leger ушел из России, Diane von Furstenberg ушла именно со street retail ), новые садятся. Новым маркам, пришедшим в страну или решившимся на открытие флагманского бутика необходимо находится в правильном окружении, то есть в данном случае в высоком ценовом сегменте. Поэтому ждут окончаний договоров существующих игроков или освобождения площадок по иным причинам - и занимают их места. Но, при этом в целом, в общей массе уровень арендаторов остается на прежнем уровне, это марки выше среднего уровня, т.е. премиальные и люксовые бренды. Чувствуют себя хорошо, все внимательнее подходят к выбору ассортимента и корректируют цены. Пока тенденции на смену уровня ритейла в торговых коридорах исторического центра нет.