Coalco хочет вывести Домодедовский район в авангард складского рынка
Индустриальные парк "Вельяминово" и ПЛК "Кузьминское" планируется построить на участках площадью 239 га и 331 га в Домодедовском районе Подмосковья, расположенных в 45 км от МКАД. Девелопером проекта в документе указана Coalco. На участках возможно возведение 1,2 млн и 1,65 млн. кв. м складских помещений. Однако пока не ясно, в каком формате и кем там будет вестись строительство. Перспективы освоения данных территорий обсудили наши эксперты.
Как вы оцениваете приблизительный размер инвестиций в проекты, исходя из текущей стоимости строительства и параметров земельных участков?
Дмитрий Герастовский, директор департамента складской недвижимости S.A. Ricci
При заявленных объемах строительства инвестиции можно было бы оценить в 65-70 млрд. рублей.
Вячеслав Холопов, партнер, директор по офисной и складской недвижимостиKnight Frank Russia & CIS
Затруднюсь ответить.
Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE
Потенциальный объем инвестиций можно оценивать в 1,3 - 2 млрд. долларов США в зависимости от скорости развития проекта.
Александр Шибаев, д иректор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood
Инвестиции по указанным проектам могут составить порядка 0,9-1,2 млрд. долларов США.
Член совета директоров девелоперской компании "СтройИнвестТопаз"
Я считаю, что у Coalco есть возможность начать строительство сейчас, используя сбереженный финансовый ресурс. И индустриальный парк, и промышленно-логистический комплекс, могут обойтись в 90-100 млрд. рублей, это большие инвестиции, но к тому времени, как строительство завершится, экономика снова выйдет на подъем и площади будут очень востребованы.
Как вы оцениваете уровень локации данной территории и домодедовского района в целом с точки зрения складского строительства?
Дмитрий Герастовский
Направление всегда было и будет востребовано, что подтверждается успехом такого парка как Южные Врата. В особенности если парк будет расположен в непосредственной близости от трассы М4 с прямым заездом на территорию с трассы как по направлению из Москвы, так и от Москвы.
Вячеслав Холопов
На сегодня большинство клиентов рассматривают проекты на трассе А-107, но лишь некоторые готовы размещать свои склады за "бетонкой" - пока из успешных логистических проектов на аналогичном удалении от города можно назвать проект ПНК-Чехов на Симферопольском шоссе. Поэтому, с нашей точки зрения, резидентами этих проектов станут, прежде всего, компании, рассматривающие Ступинский район Подмосковья для размещения производства; земли в Вельяминово и Кузьминском будут рассмотрены как конкурентные предложения, находящиеся ближе к Москве.
Валентин Гаврилов
Затрудняюсь ответить.
Александр Шибаев
Южное направление МО является лидером по объему предложения складских помещений - 3,5 млн. кв. м, что составляет порядка 30% от общего предложения складов, при этом уровень вакантных площадей по данному направлению составляет порядка 10%. Высокая развитость рынка складских помещений и их высокая востребованность обусловлены близостью к международному аэропорту, развитостью транспортной инфраструктуры, а также исторически сложившимися особенностями развития данного региона.
Член совета директоров девелоперской компании "СтройИнвестТопаз"
В Московской области сейчас много логистических комплексов, но мало индустриальных парков, в этом смысле выгодно отличается Калужское направление.
Какой формат складского строительства, на ваш взгляд, будет реализован на данных участках? Какой вариант строительства вы считаете стратегически выигрышным?
Дмитрий Герастовский
Стоит отметить, что компания Коалко никогда не стремилась быть девелопером полного цикла складских объектов, и тем более парков, и ограничивалась обычно продажей своих подготовленных в той или иной степени земель под такие парки. Вероятно, что данный проект, и тем более в условиях кризиса, также не рассчитан на девелопмент собственными силами. Вероятнее всего, данная земля ищет своего "реального" большого девелопера, или проект рассчитан на девелопмент при участии инвестиций со стороны заказчиков складских или индустриальных объектом, с минимальными собственными инвестициями Коалко в строительство.
Вячеслав Холопов
На сегодняшний день спекулятивное строительство складов маловероятно, поэтому очевидным форматом развития этих проектов можно назвать строительство под ключ. При этом, учитывая наличие конкурирующих предложений на южном направлении на удалении в 25-30 км от МКАД, девелоперу предстоит бороться за потенциальных клиентов. Что же касается логистических проектов - данные площадки могут быть интересны компаниям, складские проекты которых работают в качестве федеральных распределительных центров и имеют особые требования к конфигурации здания и размеру выделяемого земельного участка.
Валентин Гаврилов
В настоящее время объем доступных сейчас или в ближайшем будущем складских площадей превышает 700 тыс. кв. м, что лишь немногим меньше объема сделок, заключенных в 2014 году. Соответственно, вне зависимости от локации и конкурентного окружения проект должен реализовываться очень аккуратно и с пониманием будущего пула арендаторов. Его расположение в состоянии заинтересовать многих игроков, работающих в сфере ритейла.
Александр Шибаев
Наиболее успешным вариантом реализации данного проекта является проведение комплекса мер. Первое - это продажа части земельного участка, с целью привлечения дополнительных источников финансирования. Второе - это заключение предварительных соглашений с потенциальными арендаторами или компаниями-участниками логистического комплекса для строительства отдельных объектов "built-to-suit", что позволит нивелировать риски, сопряженные с реализацией проекта в будущем. Третье - это разработка концепции комплекса и подготовка документов для строительства. Непосредственно начать строительство комплекса лучше через 1-1,5 года, когда стабилизируется макроэкономическая ситуация, а стоимость заемного финансирования снизится.
Член совета директоров девелоперской компании "СтройИнвестТопаз"
На мой взгляд, наиболее вероятным будет концентрация на так называемых greenfield площадях, привлекающих соответствующих арендаторов. Рецессия в российской экономике будет менее агрессивно воздействовать на непроизводственный сектор, чем на производственный. Кризис действительно является хорошим временем для новых начинаний. Если реализовывать проект как индустриальный парк, то плотность застройки, скорее всего, будет меньше, если вы заметили, производственные помещения обычно строятся раздельными корпусами.