Свежие мифы о недвижимости

Журнал "Казанская недвижимость" попросил экспертов объяснить, какие "вести с полей" российской недвижимости кажутся наиболее правдоподобными, а какие - вызывают сомнения. Точки зрения игроков как федерального, так и татарстанского рынка - вашему вниманию.
Стоит открыть любое издание, специализирующееся на недвижимости, и сразу бросаются в глаза противоречивые заголовки. Нестабильность экономики делает невозможным точный прогноз рынка. Отсюда возникает множество мифов. Так каким же слухам на рынке недвижимости стоит верить, а каким - нет?
Миф №1: Продавцы недвижимости будут торопиться избавиться от квартир, пока те не обесценились, и поэтому будут делать большие скидки
Член совета директоров девелоперской компании "СтройИнвестТопаз" (Москва):
- С точки зрения динамики цен, развитие ситуации будет зависеть скорее от наличия платежеспособного спроса, а не от желания или мнения продавцов квартир. В целом могу сказать, что сейчас на рынке есть понимание того, что трудное положение в макроэкономике - это лишь временно; то есть, если подождать с продажей, сильно в прибыли от этого не потеряешь. Конечно, отдельные продавцы-частники могут поддаться панике и сделать необдуманно большую скидку, чтобы побыстрее избавиться от своей недвижимости, но это будут лишь частные случаи, которые, в принципе, изредка появляются на рынке в независимости от наличия или отсутствия кризиса.
Руслан Садреев, директор АН "Премьер" (Казань) , вице-президент НП "Гильдия риэлторов РТ":
- Наступивший 2015 год богат кризисными настроениями в обществе. Но это по большому счету - эмоции. А ведь, кроме эмоций, существует еще реальные причины для спада спроса на рынке недвижимости. И в первую очередь я бы обратил внимание на изменения, которые произойдут в ближайшем будущем в налогообложении. Это, прежде всего, налог на имущество. И второе (на что, к слову, пока мало кто обращает внимание) - изменения законодательства в сфере налогообложения сделок с недвижимостью, которые вступят в силу с 1 января 2016 года. Это, в свою очередь, может привести к тому, что спрос на определенные сегменты недвижимости может существенно снизиться. Например, не секрет, что некоторые продавцы недвижимости заключают договора с заниженной ценой. И вот как раз на такие квартиры, благодаря новшествам в законодательстве, спрос упадет. А значит, и продавцы будут вынуждены делать большие скидки.
Миф №2: Покупатели будут торопиться купить хоть что-нибудь, чтобы перевести наличные в недвижимость. Из-за этого рынке возникнет ажиотажный спрос
Член совета директоров девелоперской компании "СтройИнвестТопаз":
- Ажиотажный спрос можно было наблюдать на рынке в ноябре-декабре прошлого года, а вот сейчас он уже постепенно сходит на нет. К тому же, я бы сказал, что "срочно купить на свои сбережения квартиру" могут позволить себе десятые доли процента населения нашей страны, так что какой бы ни была экономическая ситуация, это явление никогда не станет массовым. Большинство россиян, чтобы уберечь свои деньги во время кризиса, покупают в качестве "актива" бытовую технику и, реже, автомобили.
Руслан Садреев:
- Сомневаюсь, что покупатели будут скупать всю подряд недвижимость, лишь бы "пристроить" наличные сбережения. Покупательский бум прошел в конце 2014-го, причем ажиотаж наблюдался не только в сфере недвижимости: люди в больших количествах покупали бытовую технику, вкладывали накопления в покупку автомобиля. Так что ажиотажный спрос вряд ли возвратиться.
Как эксперт, могу спрогнозировать некоторое оживление на рынке недвижимости не раньше чем через пару месяцев - в марте-апреле 2015 г. Но только при укреплении экономики к тому времени - если курс рубля окрепнет или хотя бы стабилизируется. Ведь все это создает определенное настроение в обществе, соответственно, сказывается и на рынке недвижимости: допустим, люди хотят купить квартиру, но оглядываются на то, что происходит вокруг, обращают внимание на слухи, смотрят телевизор и видят там всякие "страшилки", и думают - может, не время пока покупать? Тем более, если принять во внимание первый миф, о том, что продавцы начнут делать большие скидки... Потенциальный покупатель решает: зачем я буду покупать сейчас по этой цене, если через какое-то время она, как говорят, снизится? Но здесь главное - не пропустить момент, ведь после снижения, когда спрос на недвижимость увеличивается, цены быстро начинают расти.
Миф №3: Банки перестанут выдавать ипотеку
Член совета директоров девелоперской компании "СтройИнвестТопаз":
- Банки продолжают выдавать ипотеку, несмотря на удорожание заемных средств, и, я думаю, будут выдавать ее и дальше. Но теперь при выдаче кредитов банки все больше отдают предпочтение заемщикам с большим первоначальным взносом - в 40-60% от стоимости квартиры. В остальном, этот рынок адаптировался к кризисной ситуации и продолжает существовать.
Руслан Садреев:
- Не думаю, что банки перестанут выдавать ипотеку. И об этом говорит множество фактов. Вот буквально на днях выяснилось, что АИЖК получит гос. гарантии. Следовательно, и банкам деньги будут выдаваться.
Да, в декабре 2014 г. многие банки перестали выдавать ипотеку. Но прошли выходные, и буквально через две рабочих недели ситуация в этом вопросе постепенно стабилизируется. Банки вновь предлагают населению ипотечные кредиты. Единственно, увеличились ставки и изменились некоторые условия (например, вырос первоначальный взнос и ужесточились требования к приобретаемому объекту недвижимости). Да и ставка во многих банках выросла не столь чудовищно, как ожидали - сегодня в Казани в среднем можно взять ипотеку под 15-16% годовых.
Так что миф о том, что банки перестанут выдавать ипотеку, малореалистичен. Однако спад ипотечных сделок все-таки можно прогнозировать, и этому две причины. Первая - ипотека стала менее доступной. А вторая - снижение спроса - логично вытекает из первой.
Миф №4: Из-за удорожания кредитов застройщики перестанут строить новые объекты, и на рынке жилья появится дефицит
Член совета директоров девелоперской компании "СтройИнвестТопаз":
- Этот миф действительно имеет под собой основания, так как заемные средства действительно стали очень дорогими и труднодоступными. Но надо понимать, что понятие дефицита применимо к ситуации только тогда, когда на рынке не просто мало объектов в свободной продаже, а есть большой неудовлетворенный платежеспособный спрос. Сейчас этого нет.
Вячеслав Егоров, генеральный директор группы компаний "Авангард-Риэлт" (Казань):
- В первую очередь, надо смотреть на застройщика. Понятно, что кто-то строит, привлекая собственные ресурсы. Но большинство застройщиков берет кредиты. И вот тогда те, кто брал большие кредиты, получат, соответственно, и более крупные проблемы. Возможно, часть застройщиков вообще разорится. Но их уход вряд ли вызовет дефицит жилой недвижимости. 
Во-первых, наибольшим спросом пользуется и в больших объемах строится жилье эконом-класса. В Татарстане такие жилые комплексы могут рассчитывать на поддержку властей: при участии республики строится, например, ЖК "Салават Купере", другие комплексы. И глобальных проблем с этим сегментом возникнуть не должно. А недвижимость более высокого класса и так строится в объемах гораздо меньших, чем эконом. Дорогого жилья сейчас в Казани достаточно, более того - многое из него до сих пор не раскуплено. Так что и здесь дефицита ожидать не приходится.
Увеличение ставки рефинансирования, удорожание стройматериалов и рост себестоимости работ скажутся на цене квадратного метра в сторону увеличения. Но более точные прогнозы по поводу спроса и цен аналитики сейчас стараются не делать - слишком неустойчивая макроэкономическая ситуация. Если будет слишком большой скачок цены "квадрата" (это зависит, например, от поведения валюты), то спрос на первичную недвижимость упадет, и люди переключатся на "вторичку". Пока, по нашей практике, покупатели проявляли достаточно высокий интерес к новостройкам (там не требуется делать такой дорогой ремонт, как во "вторичке", не нужно переделывать жилье под себя и т. д.). Но все вышеперечисленное может сместить спрос в сторону вторичного жилья. Соответственно, произойдет и его удорожание. 
Миф №5: Цены на аренду жилой и нежилой недвижимости резко вырастут
Член совета директоров девелоперской компании "СтройИнвестТопаз":
- Аренда коммерческой недвижимости, в действительности, стремительно дешевеет, потому что из-за кризиса многие иностранные компании уходят с рынка и закрывают свои офисы, десятки экспатов уезжают из России. Пример тому - аренда офисов в комплексе Москва-Сити, здесь цены упали в среднем аж на 40%, причем даже существующим арендаторам удается договориться о хороших скидках. А вот цены на аренду квартир пока держатся на прежнем уровне. Думаю, здесь сформировался некий баланс между интересами арендаторов и уступками арендодателей: первые активно сопротивляются повышению арендных ставок или переводу их в доллары, и им это пока удается.
Татьяна Линькова, директор агентства недвижимости "РЕАЛИТ" (Казань):
- Роста цен на аренду не будет. Во-первых, взять ту же коммерческую недвижимость - сейчас многие арендаторы и так съезжают: вводимые торговые сборы буквально вынуждают закрываться множество кафе, магазинов и т. д.
Похожая картина наблюдается и на офисном рынке - среди арендаторов много иностранных компаний, которые уходят с рынка. Кроме того, заметно снизилось экономическое состояние и отечественных фирм, они уже не в силах оплачивать аренду в том же объеме, как до кризиса. Соответственно, идет существенное снижение спроса на коммерческую недвижимость. Так что роста цен на аренду здесь не предвидится. В 2015 году - однозначно. Возможно, он и будет, но небольшой и не сейчас