Престижные коттеджи на непрестижных направлениях
Вопрос престижа возникает только тогда, когда у покупателя достаточно средств на выбор различных по стоимости вариантов. Однако тем, у кого этого выбора практически нет, традиционно считающиеся непрестижными направления Подмосковья могут сослужить добрую службу, давая возможность минимального вложения в недвижимость с максимальной отдачей. Однако, как утверждают эксперты, не только цены являются их достоинством.
Что влияет на имидж?
МНЕНИЕ
Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании "МИЭЛЬ - Загородная недвижимость":
"Сегментация Подмосковья на престижный запад и дешевый восток сформировалась только в 2000-х гг., когда появились "конкуренты" у стародачных мест - ими стала современная коттеджная застройка. Именно тогда сформировалась сегментация Подмосковья по престижности: элитный запад, дешевый восток, бизнес-класс - север и юг".
КП Белый Берег
Коттеджные поселки на непрестижных направлениях строят, и их главным достоинством является цена, которая отличается в разы от цен на севере, северо-западе и западе Подмосковья.
КП Южная Долина
МНЕНИЕ
Эдуард Бобровский, генеральный директор компании "Оазис" (ГК "Гео Девелопмент"):
"Большинству людей, покупающих участок на 50-м км Новорязанского шоссе, не нужны фонтаны и аллеи в поселке, им нужна доступная земля за 20-25 тыс. руб./сотка, с наличием удобного транспортного сообщения. Так что доступная цена, предоставление рассрочек, скидок - это то, что нужно".
КП Быково
Определенный потенциал непрестижных направлений составляет то, что здесь расположено довольно много городов-спутников и, соответственно, хорошо развита инфраструктура: торговая, социальная и развлекательная.
КП Долматово
МНЕНИЕ
Петр Кирилловский, директор по стратегическим коммуникациям ГК "ГРАС":
"В наименее престижных районах активно развивается панельное многоэтажное домостроение и вводятся среднеэтажные проекты самого доступного экономсегмента. По мере развития инфраструктуры и насыщения супермассовым предложением здесь открываются возможности выхода проектов бизнес-класса".
КП Кудиново
Определение степени востребованности того или иного направления - вопрос не только технический, но и во многом психологический. Что пользуется сегодня наибольшей популярностью у покупателя, выбирающего, скажем, среди дорогих предложений? По большому счету жестких критериев, по которым можно было бы подсчитать те или иные "баллы престижа", нет. Тем не менее некоторые устойчивые ориентиры имеются. В частности, Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании "МИЭЛЬ - Загородная недвижимость", отмечает статус самого места и "концентрацию" элиты.
"На престижность влияет и история трассы, и ее направление (куда она ведет, через какие города проходит), и то окружение, природное или индустриальное, которое сформировалось на загородном направлении", - рассказывает Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании "Химки Групп". Так уж сложилось исторически, что наименее востребованные у богатых покупателей направления сконцентрированы на востоке и юго-востоке столицы. Их основные минусы - плотная городская застройка на выезде из Москвы, плохая транспортная доступность, устаревшие развязки и не самая лучшая экология.
Отмечается экспертами и неоднородность ценности земли, даже находящейся в относительной близости от столицы. "На одном и том же направлении встречаются поселки, земельные участки, микролокации, которые оцениваются как сверхпрестижные, и есть места, которые никоим образом в эту категорию не попадают", - рассказывает Эдуард Бобровский, генеральный директор компании "Оазис" (ГК "Гео Девелопмент"). На восточном направлении вполне можно найти дорогие места, например в районе Салтыковки, населенного пункта Островцы. Опять же важны характеристики и самого участка. Так, земля под Воскресенском, окруженном заводами, будет дешевле, чем в Ступинском районе, который находится на 30 км дальше от Москвы, но природа там значительно лучше.
Загородной недвижимостью на востоке интересуется, по данным компании "НДВ-Недвижимость", не более 10% покупателей. "Явный лидер антирейтинга - Горьковское шоссе, что объясняется достаточно высокой загруженностью автомагистрали и скоплением промышленных зон", - рассказывает Роман Зеленский, и. о. руководителя департамента аренды компании "НДВ-Недвижимость".
На Горьковском направлении представлены преимущественно предложения экономкласса, в том числе и проекты дальних дач. А арендаторы смогут найти там дома из старого фонда, зачастую с удобствами на улице, однако за довольно небольшую сумму в месяц - порядка 25-30 тыс. руб. Современных проектов здесь совсем немного: "Лагуна", "Лесная Купавна", "Боско Вилладжио", "Купавна Life". В связи с увеличением предложения цены на проекты по данному направлению снижаются, и экономпроекты становятся еще более доступными.
Есть мнение и о том, что загородные направления Подмосковья имеет смысл распределять в первую очередь по экологичности и во вторую - по развитости инфраструктуры. По состоянию окружающей среды, из-за неблагоприятной розы ветров, наименее престижным можно считать южное направление. К тому же там расположены и промышленные предприятия. "Покупателей на юге Подмосковья можно заинтересовать только развитой инфраструктурой, хорошим подъездом к участку, близостью железнодорожной станции, скидками", - добавляет член совета директоров девелоперской компании "СтройИнвестТопаз". На непрестижность юга во многом влияет то, что там находится меньшее количество водных объектов, нежели на северо-западе, а это немаловажный фактор для формирования загородного рынка, традиционно тяготеющего к большой воде.
Раскрывая возможности
Активнее всего на непрестижных направлениях развиваются участки без подряда, и, видимо, такая тенденция будет прослеживаться и дальше во многом именно благодаря доступности цен. "Перспективы есть и у сегмента малоэтажных домов, но гораздо в меньшей степени, чем у участков без подряда. Я бы даже сказал, что все сегменты, кроме коттеджей, на этих направлениях перспективны, при условии что они будут оставаться в бюджетном диапазоне эконом- и комфорткласса", - считает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра "ИНКОМ-Недвижимость".
Это же мнение поддерживает и Э. Бобровский, основываясь на внутренних исследованиях компании. "Мы выяснили, что сегодня наиболее интересное предложение для потребителя - это участки без подряда. Именно они являются наиболее адекватными по стоимости, так как позволяют вложить в землю минимум и оставить максимум на реализацию своего дома", - рассказывает он.
Тем не менее коттеджные поселки здесь строят, и их главным достоинством является цена, которая отличается в разы от цен на севере, северо-западе и западе Подмосковья, считает Д. Котровский. "А если сравнивать Новорязанское и Новорижское шоссе, то стоимость может отличаться на десятки миллионов рублей", - продолжает эксперт. То есть фактически данный сегмент загородной территории рассчитан на тех, кто готов приобрести дом по стоимости ниже, чем квартира в Москве.
Определенный потенциал непрестижных направлений составляет то, что здесь расположено довольно много городов-спутников и, соответственно, хорошо развита инфраструктура: торговая, социальная и развлекательная.
Еще один плюс таких направлений - железнодорожное сообщение как вполне реальная альтернатива автомобильному транспорту: оно намного более развито на юге и юго-востоке, нежели на севере и западе. А вот на совершенствование транспортной инфраструктуры надеяться не приходится. Возможно, что ситуация даже усугубится в связи со строительством на этих направлениях многоэтажных домов. "Да, небольшими темпами эти трассы пытаются реконструировать, но в планы не входит строительство каких-то современных и удобных автомагистралей, и поэтому транспортная ситуация вряд ли улучшится", - считает Д. Таганов.
Что будет развиваться?
У направлений, которые так или иначе можно назвать непрестижными, разное будущее, и это связано именно с их разнородностью. Вполне возможно, что развиваться будет недооцененное в настоящее время Щелковское шоссе. "Здесь мы видим самые большие перспективы", - подтверждает Жанна Лебедева, руководитель департамента жилой недвижимости компании Welhome. Помимо реконструкции трассы именно это шоссе является наиболее экологически чистым за счет заповедных зон и сосновых боров.
"Сейчас здесь наиболее привлекательные зоны вдоль лесов выводятся в собственность для дальнейшего строительства загородного жилья комфорт- и бизнес-класса на удалении 30 км от МКАД", - продолжает Ж. Лебедева. Таков, к примеру, поселок Тихие Зори, стоимость сотки в котором составляет от 210 тыс. руб., стоимость дома площадью 95 кв. м - от 1 млн руб., а площадью 397,5 кв. м - 5 162 647 руб.
Скорее всего будет развиваться и Горьковское направление. Сейчас район Бисеровских озер рядом со Старой Купавной начинает осваиваться застройщиками, и на рынок уже выведен проект "Бисерово Парк", расположенный рядом с озером.
Определенный рост интереса отмечается и в отношении Симферопольского шоссе, где также ведется реконструкция трассы. "Природно-видовые характеристики этого шоссе и на данный момент достаточно хорошие", - говорит В. Яхонтов. Сейчас здесь вышел в продажу мультиформатный поселок Шервудский Лес, где предлагают квартиры, таунхаусы, дуплексы и коттеджи. Квартиры площадью от 64 кв. м стоят от 1,6 млн руб., таунхаусы площадью от 77,6 кв. м - от 3,8 млн руб. Стоимость коттеджей площадью от 191 кв. м стартует с 9,15 млн руб.
Личный экспертный рейтинг: от менее престижных направлений к более престижным,
в порядке возрастания (слева направо)
Дмитрий Котровский Новорязанское Егорьевское Рязанское Носовихинское Горьковское Симферопольское Каширское
Дмитрий Таганов Егорьевское, Новорязанское Горьковское, Щелковское - - -
Владимир Яхонтов Каширское, Носовихинское Щелковское Новорязанское - - -
Жанна Лебедева Горьковское Егорьевское Новорязанское Щелковское - - -
Петр Кирилловский Рязанское, Новорязанское Горьковское, Щелковское, Носовихинское Каширское, Варшавское, Симферопольское - - -
Роман Зеленский Горьковское Новорязанское Носовихинское Каширское - - -