В Петербурге жилье комфорт-класса расширяет границы
Еще несколько лет назад жилье комфорт-класса строилось исключительно в центре и спальных районах Петербурга. Сегодня к традиционным территориям комфорта добавились пригороды, в том числе и в Ленобласти. При этом каждый застройщик привносит в понимание комфортного проживания что-то свое .
В обжитых районах
Официально утвержденного деления новостроек на классы "эконом", "комфорт" и "элит" не существует. Некоторые участники рынка сегодня пользуются классификацией, составленной Консалтинговым центром "Петербургская Недвижимость" для городов с населением свыше миллиона жителей и принятой Гильдией управляющих и девелоперов. Согласно документу, классы "комфорт" и "эконом" входят в сегмент масс-маркет. Объекты класса "комфорт" могут располагаться на крупных участках в центре города, а также в спальных районах Петербурга. Несмотря на дефицит земли, строительство в административных границах города ведется. Однако стоимость участков, обременения, которыми обладают подходящие под строительство земли, диктуют застройщикам реализацию проектов в классе не ниже, чем "комфорт". Кроме того, готовая транспортная, торговая и социальная инфраструктура обжитых районов - громадный плюс и основное отличие от большинства пригородных территорий.
Например, масштабный проект комфорт-класса в центре города - жилой комплекс "Царская столица" - реализует ГК "Эталон". "Мы привыкли к тому, что в центральных районах Петербурга в основном строятся только дома бизнес- и элит-класса, рассчитанные на небольшое количество квартир. "Царская столица" - это масштабный проект комплексного освоения территорий, полностью подходящий под определение "комфорт". Мы создаем современное жилье в исторических интерьерах старого Петербурга, в котором все новое: дома, коммуникации, фасады. И главное - новая жизнь", - говорит директор департамента корпоративных коммуникаций Группы компаний "Эталон" Михаил Духовный.
В Выборгском районе, недалеко от метро "Озерки", компания "Строительный трест" возводит жилой комплекс комфорт-класса "Лиственный", первая очередь которого сдается в этом году. Особенностью этого проекта является местоположение - буквально в двух шагах от парка Сосновка. В микрорайоне, где идет строительство комплекса, существует хорошо развитая инфраструктура. Дом отличают современные инженерное обеспечение и планировочные решения - квартиры с просторными кухнями-гостиными площадью до 36 кв. м, ванные комнаты до 8 кв. метров, функциональные балконы и лоджии, эффектные эркеры с панорамным остеклением.
Сразу три проекта в этом сегменте реализует компания "ЛСР.Недвижимость - Северо-Запад". Это жилые комплексы "Калина парк-2" в Калининском районе, "София" - во Фрунзенском районе, и VIVA, строящийся в Московском районе, напротив Пулковского парка. "Каждый из проектов строится в обжитом районе, отличающемся хорошей транспортной доступностью и близостью к зеленым массивам", - говорит коммерческий директор "ЛСР.Недвижимость - Северо-Запад" Денис Бабаков.
По мнению директора по маркетингу и продажам компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Екатерины Гуртовой, проекты комфорт-класса успешно реализуются в рамках сформировавшихся городских кварталов, на бывших промышленных площадках, при условии удачной локации и качественного редевелопмента. "Жилье класса "комфорт" можно строить и на новых, ранее не освоенных участках, но при условии комплексного подхода, предусматривающего создание различных инфраструктурных объектов", - уверена Екатерина Гуртовая. Именно в таком месте компания возводит жилой комплекс "Новоорловский" - в окружении зеленых массивов Новоорловского лесопарка в Приморском районе, а также малоэтажный проект Inkeri, который строится в Пушкине, в 10 минутах ходьбы от Екатерининского парка. Есть в активе компании и объекты, возводимые в обжитых районах Петербурга. Например, 13-этажный жилой комплекс "ТОЙВЕ", строящийся на Республиканской улице, рядом с набережной Большой Охты и станцией метро "Новочеркасская".
За городской чертой
Один из последних трендов на рынке строящейся недвижимости - появление объектов комфорт-класса на территориях, где ранее был возможен только "эконом". Например, на границе Петербурга и области. "Еще несколько лет назад на пригородных территориях Ленобласти чаще возводились объекты в подклассе "эконом". Сейчас уже более 25% от объема предложения класса масс-маркет на пригородных территориях - это "комфорт", - говорит руководитель Консалтингового центра "Петербургская Недвижимость" Ольга Трошева.
Наибольший объем в сегменте "комфорт" в пригородной зоне возводится на территории Кудрово, рядом с "МЕГА-Дыбенко", где уже сданы в эксплуатацию и заселены многие дома, активно строятся социальные объекты. Большинство новостроек в этой локации возводится в рамках крупных проектов комплексного освоения, которые предполагают создание "среды обитания" с нуля. Это позволяет девелоперам не вписывать собственные проекты в уже готовую, не всегда качественную окружающую застройку, а создавать гораздо более удобное пространство для жизни согласно своим понятиям о комфорте проживания. В Кудрово возводятся такие крупные комплексы, как "Семь столиц" (кварталы "Вена" и "Лондон") от Setl City, ЖК "Капитал" от "Строительного треста", "Новый Оккервиль" от компании "Отделстрой" и другие. "Проекты, реализуемые в Кудрово, уверенно занимают нишу комфорт-класса за счет качественной инфраструктуры внутри самого комплекса, соответствующей отделки как общих зон, так и квартир, и многого другого", - говорит Ольга Трошева. А вот в Мурино большинство застройки представлено эконом-классом, однако есть и исключения - например, проект GreenЛандия от Setl City.
"Комфортные для проживания малоэтажные комплексы сейчас возводятся в пригородной зоне, например в Сертолово, Янино", - добавляет руководитель отдела маркетинга "КВС.Агентство недвижимости" Ирина Орлянкина. По ее словам, сегодня покупатель выбирает квартиры меньшей площади, но при этом делает упор на объекты с улучшенными характеристиками, насыщенной инфраструктурой. "В частности, мы отметили рост покупательского интереса к микрорайону "Новое Сертолово", имеющего такие характеристики, как расположение вблизи лесной зоны, высотность 4 - 5 этажей, наличие лифтов, закрытые дворы, большой объем планируемой инфраструктуры, крытые паркинги и гостевые парковки", - продолжает эксперт. На юго-западной границе города, в пос. Новоселье Ломоносовского района, активно строится ЖК "NEWПИТЕР" компании "Строительный трест". "Это квартал, полностью соответствующий актуальным региональным градостроительным нормативам: дома не выше 12 этажей, а по большей части высотой в 6 - 9 этажей. Запланировано строительство двух общеобразовательных школ по 550 мест каждая и четырех детских садов, из них два - по 145 мест, два - по 190 мест. В первом квартале нашего проекта предусмотрено 28 жилых домов - 330 тысяч кв. метров жилья комфорт-класса", - рассказывает директор по продажам компании "Строительный трест" Сергей Степанов.
Условное деление
В соответствии с классификацией Консалтингового центра "Петербургская Недвижимость", строящиеся дома комфорт-класса должны обладать развитой инфраструктурой, иметь хорошую транспортную доступность, высокое качество строительства и отделки мест общего пользования. По словам Екатерины Гуртовой, у сегмента "комфорт" сейчас стало значительно больше критериев. В отличие от "эконома" квартиры комфорт-класса - это объекты более высокого уровня. Здесь применяются более качественные и, соответственно, более дорогие материалы, оборудование, системы безопасности, проектные и дизайнерские решения и прочее. Такие элементы, как отделка, фасадные решения, инженерия, - более разнообразные и на порядок выше качеством, чем в эконом-сегменте. А квартирография более разнообразна, и, как правило, квартиры более удобны для проживания. К примеру, высота потолков в комфорт-классе должна быть как минимум 2,7 м, а средний метраж квартиры - 50 - 60 кв. м. При этом большинство застройщиков проектируют в доме и определенное число студий, небольших однокомнатных квартир и многокомнатных квартир площадью более 100 кв. м. "В объектах класса "комфорт" должны быть учтены потребности различных людей. Например, в наших комплексах отделка мест общего пользования выполняется по индивидуальным дизайн-проектам, устанавливаются системы безопасности, обязательно создаются паркинги и парковочные места, зоны отдыха, детские и спортивные площадки, в некоторых случаях - велодорожки и площадки для выгула собак. В части квартир присутствуют помещения саун и большие финские балконы. При строительстве используются тихие лифты, системы дополнительной очистки воды, радиаторы с терморегуляторами и т.д. В ряде случаев даже специалисты путают наш "комфорт" с "бизнесом"", - говорит Екатерина Гуртовая.
По мнению маркетолога-аналитика НП "Объединение строителей СПб" Евгения Ортина, набор критериев, определяющих комфорт проживания, у различных групп покупателей во многом совпадает. Именно это и позволило в свое время детализировать и формализовать само понятие комфорт-класса. "Традиционные атрибуты комфорт-класса: локализация в районах сложившейся застройки, более просторные квартиры, более высокий уровень отделки и инженерии в сравнении с "экономом". В последнее время все большее значение приобретают такие факторы, как безопасность и социальная однородность, объем и уровень предоставляемых управляющей компанией услуг. Другой вопрос, что далеко не все приписываемые данному сегменту качественные характеристики присутствуют в каждом проекте, а оценка носит комплексный характер. Высокие потолки и близость к метро, при этом достаточно бюджетная отделка и издержки квартирографии жилого комплекса позволяют отнести объект как к комфорт-классу, так и к "эконому", - говорит эксперт.
Достаточно условной классификацию новостроек считают и некоторые участники рынка. "Многие проекты, которые их создатели относят к комфорт-классу и даже "бизнесу" и "элите", по нашему мнению, не могут быть классифицированы выше "эконома". С точки зрения компании "Строительный трест", настоящий комфорт-класс - это отдельное машиноместо на каждую квартиру, современные коммуникации, нетиповая архитектура, привлекательная отделка мест общего пользования, удобные планировочные решения и сбалансированная квартирография без квартир-студий. Такого предложения на рынке мало", - говорит Сергей Степанов. Согласен с коллегой и член совета директоров девелоперской компании "СтройИнвестТопаз". "Каждый застройщик демонстрирует свой опыт и ставит на кон свою репутацию, заявляя комплекс как "комфорт" или как "эконом", - говорит он. - Обмануть покупателя невозможно - семьи, приобретающие квартиры или загородные дома, сегодня прекрасно ориентируются в качестве предлагаемого жилья и ценах".