Перезарядка бюджета
Расходы столичного бюджета на строительство парка "Зарядье" поблизости от Кремля могут увеличиться в два раза, до 27 млрд рублей. Чиновникам дорого обходится разбор крупных стилобатных конструкций бывшей гостиницы "Россия", на месте которой формируется парк, и строительство подземной парковки. Помимо этого может измениться и характер оснащения проекта общепитом - с ресторанного на формат фуд-парка. Ход развития проекта обсудили наши эксперты.
С чем связано столь серьезное удорожание строительства и насколько при создании проектов такого формата играют роль импортные составляющие?
Валентин Гаврилов , директор отдела исследований рынка CBRE
Если верить официальной версии, что удорожание связано с увеличением расходов на разбор стилобатной части гостиницы "Россия", то стоимость импортных составляющих и материалов в данном случае не имеет отношения к росту сметы. Соответственно, речь идет о том, что был недооценен объем работ, требуемых в рамках реализации проекта. Также достаточно странным выглядит увеличение сметы, связанной со строительством подземной парковки. Эти статьи являются достаточно стандартными видами работ, которые достаточно просто планируются по существующим нормативам. Поэтому, вероятнее всего, удорожания связаны с тем, что в проект постоянно вносятся различного рода изменения и дополнения.
Юлия Никуличева, директор по России и СНГ, начальник отдела стратегического консалтинга компании JLL
Удорожание проекта может быть обусловлено разными причинами, начиная от высокого уровня инфляции, зафиксированного в этом году, а также колебаний курсов валют, заканчивая изначально заниженной контрактной себестоимости проекта. Такое занижение может происходить вследствие того, что бюджет формируется еще до проведения почвенно-изыскат
Илья Кузнецов, старший директор отдела стратегического консалтинга Cushman &Wakefield
Определить конкретные причины подобного удорожания сложно, но это не первый подобный случай, поэтому большого удивления он не вызывает. Конечно, на ранней стадии бывает сложно определить затраты на разбор и демонтаж сложных конструкций, какими подземные этажи бывшей гостиницы, несомненно, являются. Тем не менее, оценивая озвученные затраты, я бы обратился к аналогичным примерам. Согласно данным из открытых источниках, реконструкция Большого Театра обошлась примерно в 440 тыс. руб. за кв. м. Понятно, что там очень много специального оборудования и конструкций, Большой Театр - это очень сложный организм, и, тем не менее, затраты велики. На строительство филармонии в парке Зарядье заложено 5,4 млрд руб., площадь здания - 20 000 кв. м., таким образом, квадратный метр здания обойдется в 270 тыс. руб. Это уже меньше, чем Большой, но и здание в 4 раза меньше по площади, вероятно, оно менее сложное с инженерной точки зрения, плюс - это новое строительство, а не реконструкция памятника архитектуры. А если сравнивать цены в долларах, то филармония даже с этим бюджетом должна обойтись в 3-4 раза дешевле. Еще одно сравнение: стоимость квадратного метра бизнес-центра на Шарикоподшипнико
Ольга Кочетова , директор департамента профессиональных услуг Knight Frank Russia & CIS
Очевидно, что изначально затраты были определены не точно, и в процессе более детального анализа и расчетов выяснилось, что объем работ существенно выше, чем предполагалось ранее. Кроме того, к незначительному удорожанию проекта ведет повышение рублевых цен на импортные составляющие и материалы.
Член совета директоров девелоперской компании "Стройинвесттопа
Изначально к проектированию парка был привлечен широкий пул экспертов мирового уровня, собственно победителем проектного конкурса стала американская компания Diller Scofidio + Renfo. Проект был утвержден вместе с бюджетом задолго до начала полномасштабного кризиса в российской экономике и девальвацией рубля. Соответственно все валютные расходы на обслуживание проекта, закупку компонентов инженерных сооружений, строительное оборудование и материалы рассчитывалось по уже неактуальному сейчас курсу рубля. С момента утверждения первого бюджета выросли цены и на отечественные строительные материалы в результате ускорившейся инфляции. Стоит также отметить, что пересмотр бюджета проекта, тем более столь масштабного - это рутинная процедура, и нет ничего странного в том, что его стоимость растет, было бы странно, если бы она оказалась ниже.
Как вы оцениваете потенциальную коммерческую окупаемость парка?
Валентин Гаврилов
Окупаемость проекта всегда зависит от достигнутого баланса "привлекательнос
Юлия Никуличева
Все зависит от общей концепции и отдельно взятых функциональных частей в нем. При высокой посещаемости и популярности проекта, коммерческий функционал может окупиться достаточно быстро для такого формата проектов.
Илья Кузнецов
Не думаю, что проект парка Зарядье окупаем, более того - такая цель и не ставится. Он сравним с Парком Горького, который, насколько мне известно, покрывает свою операционную деятельность, но, конечно, об окупаемости проекта в целом речь не идет, поскольку это не коммерческий проект, это в первую очередь общественное пространство, а отдача от вложений в проекты общественного пространства, как правило, выражается в удорожании недвижимости и земли в его окружении и, соответственно, в повышении налоговых отчислений.
Ольга Кочетова
Подобные проекты не представляют коммерческого интереса, они являются социально значимыми и реализуются по большей части за счет городских бюджетов.
Член совета директоров девелоперской компании "Стройинвесттопаз"
Окупаемость столь амбициозного проекта на самом деле является скорее риторическим вопросом. Перечень услуг бизнеса, способных формировать прибыль, крайне скромен и, как правило, ограничивается питанием и прокатом спортивного инвентаря. Даже если 30% площади парка займут предприятия по продаже питания и напитков посетителям, поступления от аренды не покроют расходов на сооружение парка даже в перспективе 20-25 лет. Тут стоит отметить, что Зарядье также предложит порядка 500 парковочных мест, которые также будут формировать поступления в бюджет города, но они также не смогут существенно влиять на сроки окупаемости проекта.
Какой формат организации ресторанного бизнеса наиболее подходит для такой площадки?
Валентин Гаврилов
Логичнее всего, чтобы ресторанный бизнес внутри парка охватывал все ценовые сегменты. В существующей концепции мы видим средний и высокий ценовые сегменты, тогда как бюджетная категория может оказаться представленной в недостаточной мере при том, что большинство посетителей парке, особенно в выходные дни, будут искать именно ее. Фуд-маркет является возможным решением данной проблемы, однако здесь очень многое зависит от того, как будет реализована его концепция и насколько эффективно она будет ориентирована с одной стороны, на туристов, а с другой - на семейный отдых. В данной логике целесообразно не ограничиваться 1 рестораном на 1 ценовой сегмент, а иметь более диверсифицирован
Юлия Никуличева
При реализации проекта данная площадка, по нашему убеждению, будут крайне востребована широким спектром посетителей, поэтому, на мой взгляд, в идеале в такой локации должны быть представлены разные форматы общепита для того, чтобы соответствовать всем типам целевой аудитории. Здесь будут востребованы и классические рестораны, и кафе, и модный сейчас формат фуд-маркет, несомненно.
Илья Кузнецов
Я думаю, что формат ресторанного бизнеса здесь должен быть демократичным, поскольку парк подразумевает массовость и массовый спрос, который ориентирован на более дешевое предложение. Поэтому организация общепита в концепции фуд-маркета или фаст-фуда будет наиболее востребованной. Кроме того, принимая во внимание массовость, важна еще и быстрота обслуживания, которая характерна для недорогих заведений.
Ольга Кочетова
Учитывая масштаб проекта, есть возможность размещения ресторанов самого разного уровня, начиная с уличных кафе до ресторанов премиум-класса.
Член совета директоров девелоперской компании "Стройинвесттопаз"
Затрудняюсь ответить.