Вложение в недвижимость спасет деньги?

Большинство челябинцев уверены, что недвижимость - чуть ли не единственный инструмент, способный защитить деньги от инфляции в нынешней ситуации. Действительно ли выгодно вкладывать сбережения в недвижимость, о каких дополнительных расходах нужно помнить, покупая жилье с целью дальнейшей сдачи в аренду, и чем отличается спекуляция от инвестирования - в очередной публикации сайта ChelFin.ru.

Инвестиции или спекуляции?

Вложения в недвижимость - самая надежная инвестиция. Это выражение с подачи журналистов и аналитиков стало самым распространенным советом начинающим инвесторам. Однако, как указывают эксперты, в экономических словарях "покупка квартиры с целью перепродажи по более высокой цене, используя условия рынка" все-таки не является инвестированием в недвижимость. Это, скорее, спекулятивная операция. "Основное отличие инвестиций от спекуляций в том, что инвестор разделяет риски с инициатором проекта, - поясняет директор по развитию РК "Служба недвижимости" Денис Стукалов . - Инвестор участвует в выборе площадки для строительства, проработке концепции и пр.". По его словам, заходить в инвестирование в чистом виде нужно с суммой не менее 10 млн рублей и сейчас для подобных вложений самое время.

Другого мнения придерживается руководитель аналитического отдела риелторского информационного центра Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков : "Рынок недвижимости сегодня не обладает существенными возможностями для инвестиций как в жилую, так и коммерческую недвижимость. Арендные ставки существенно упали, а продавцы пока не снизили цены продажи на сопоставимую величину. Это привело к тому, что доходность в большинстве сегментов существенно упала и конкурирует с альтернативными вариантами вложений". По данным эксперта, те, кто купил квартиру в конце прошлого года, скорее потеряли, чем заработали. Цены на рынке жилья в 2015 году уже снизились на 3-10% по отдельным сегментам. И тенденция к их снижению сохраняется. "На мой взгляд, покупать в надежде, что что-то изменится, не стоит, так как это не инвестиционное решение. Участникам рынка я бы посоветовал забыть про инвесторов и сконцентрироваться на конечных пользователях, их потребностях и предпочтениях", - говорит Михаил Хорьков.

Покупать, чтобы "заморозить" деньги

Время, когда можно было скупать дешевые однокомнатные квартиры и быстро их продавать, наварившись, прошло. Это было актуально раньше, когда цена недвижимости росла на 15-20% в год. И даже в 2012-2013 гг., когда рост был сопоставим с инфляцией - 7-9%, какой-то вариант заработать еще был. По данным "Службы недвижимости", последние годы этот вид недвижимости самый ходовой. Если в 2012 году за год было продано 5,5 тысяч однокомнатных квартир, то в 2014 - уже 7 тысяч. "И это в большей степени спекулятивные операции. Если посмотреть объявления о продаже, почти все из 13 тысяч объявлений - однокомнатные квартиры от агентств недвижимости. Но ликвидных среди них нет", - уверен Денис Стукалов. Он добавил, что сейчас на рынок выброшены инвестиционные квартиры 2012-2013 гг., которые из-за падения спроса никто не покупает, рентный доход при этом просел так же серьезно.

По его словам, покупка жилья с целью сдачи и последующей продажи может стать прибыльной только в долгосрочном периоде, в тот момент, когда восстановится конечный спрос, а предпосылок для этого пока нет. "Покупательская способность населения падает, товарооборот в области упал - продажи продовольственных и непродовольственных товаров заметно сократились, реально начисленная зарплата стала больше, но ее покупательная способность меньше. И спрогнозировать, когда процесс падения экономики остановится, сложно. Одни аналитики говорят о 2017 годе, другие - о 2018", - комментирует Денис Стукалов, добавляя, что в Челябинске ситуация в следующем году будет еще интереснее. Сейчас из-за экономической ситуации люди опасаются покупать квартиры на стадии строительства, а в конце 2015 года - начале 2016 будет введено в эксплуатацию еще 54 дома, то есть к имеющимся зависшим квартирам добавятся новые предложения при низком спросе. К этой массе, по словам риелтора, мертвым грузом примкнут квартиры в 30-40-летних домах старого фонда в Ленинском и Металлургическом районах. Но цены при этом падать не будут, уверен эксперт.

Член совета директоров девелоперской компании "СтройИнвестТопаз" уверен, что цены на жилую недвижимость будут еще снижаться в следующем году. "Потом может начаться новый виток роста. Динамика будет зависеть от цен на нефть, которые не поддаются фундаментальному анализу и прогнозированию". По его мнению, сдача в аренду коммерческой недвижимости дает гораздо более интересную доходность (около 10%), но здесь необходима большая стартовая сумма и опыт подбора объекта, который не по плечам физлицам.

Купить, чтобы сдавать: плюсы и минусы

Покупать жилье эксперты рекомендуют либо на будущее для себя/детей/внуков, либо в расчете, что до момента, пока цена не начнет расти, квартиру можно сдавать. "Нужно помнить, что если сейчас вы купите квартиру за 2,5 млн рублей, а через два года продадите за 2,8 млн рублей, покупательная способность денег все равно останется на уровне 2,5 млн рублей, а то и ниже", - считает Денис Стукалов, добавляя, что при этом даже с учетом дохода от аренды маленькая, но прибыль есть.

Член совета директоров девелоперской компании "СтройИнвестТопаз" уверен, что многое зависит от того, где находится квартира: транспортная доступность, инфраструктура, надежный застройщик. Тогда, по его мнению, можно рассчитывать на доходность от сдачи в аренду в 5-6%, что сегодня сопоставимо с прибылью по депозитам. Но стоимость аренды в Челябинске планомерно снижается. "Самый минимальный ценник я встречал в "Залесье" - студия без мебели за 5 тысяч рублей. В "Парковом" можно снять студию за 8-10 тысяч плюс коммуналка. С учетом большого объема плохо продающихся инвестиционных квартир и старого фонда предложение на рынке большое. И если вы рассчитываете на доход в 15 тысяч в месяц, то с учетом всех трат выйдет не более 5 тысяч", - комментирует Денис Стукалов. Остальное уходит на необходимые траты, о которых нужно помнить, планируя покупку квартиры для аренды:

траты на косметический ремонт в зависимости от купленного жилья. По оценке Дениса Стукалова в среднем он обходится в пять тысяч рублей на квадратный метр;

покупка мебели и хотя бы минимума техники - плита, стиральная машина, холодильник, диван, стол, стулья - обойдутся при самом экономичном варианте в 30-40 тыс. рублей (по данным "Яндекс. Маркета". - Прим. автора ). Сэкономить можно, обставив квартиру б/у мебелью;

ежегодная уплата налога на недвижимость.

Напомним, в России принят закон, в рамках которого налог на недвижимость будет рассчитываться исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости, как сейчас. Челябинская область пока проводит оценку, но эксперты считают, что мера может заработать в 2016 году. Кроме того, с этого года перенесен срок оплаты налога на 1 октября и изменен порядок льгот . Как отмечает пресс-секретарь УФНС России по Челябинской области Юлия Бердникова , при определении подлежащей уплате налогоплательщиком суммы налога налоговая льгота предоставляется в отношении одного объекта налогообложения каждого вида по выбору налогоплательщика вне зависимости от количества оснований для применения налоговых льгот.

оплата нотариальных услуг за заключение договора. Эксперты рекомендуют оформлять договор найма, поскольку так будет проще предъявить претензии арендатору в случае порчи вашего имущества (к примеру, жильцы затопили соседей);

налог на доходы. Заключение договора аренды предполагает уплату налога на доходы. Как сообщила Юлия Бердникова, физические лица, получающие суммы вознаграждений по договорам найма или аренды, обязаны самостоятельно исчислить и уплатить налог на доходы в бюджет. "На основании п.3 ст.228 и п.1 ст.229 НК налогоплательщики обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета налоговую декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Общая сумма налога уплачивается по месту жительства налогоплательщика не позднее 15 июля", - пояснила она. Ставка составляет 13% от годового дохода;

страхование имущества является необходимым условием при покупке квартиры в ипотеку. Однако во избежание рисков можно самостоятельно застраховать свое имущество, а также обстановку от грабежа, пожара и затопления. К примеру, при страховой премии в 7 тысяч рублей страховая сумма может составить до 1,2 млн рублей. Плата - ежегодно.

Покупать квартиру в ипотеку, чтобы продать ее дороже, в нынешней ситуации смысла нет, уверен Денис Стукалов. "Чтобы получить 14,5% по ипотеке на 15 лет на покупку квартиры на вторичке, потребуется не меньше 30% первоначального взноса. Схожая история с первичкой, правда, ставки там благодаря госпрограммам ниже. Но и такие суммы надо где-то взять. А учитывая все вышеперечисленные траты, к которым прибавятся расходы на ежегодное страхование жизни, имущества и оценку объекта, арендные платежи попросту не покроют ежемесячный платеж", - уверен эксперт. Тем более при покупке на этапе строительства появляется простой, ведь в это время сдавать жилье не удастся.

Расчет платежей при минимальной переплате при покупке квартиры в ипотеку на первичном и вторичном рынках за 2 млн руб. на 15 лет, первоначальный взнос 20%.

Эксперты уверены в одном, что без лишних сомнений стоит покупать недвижимость тем, кто хочет решить свои задачи - улучшить жилищные условия, обзавестись жильем для детей на будущее. Небольшой доход может дать и сдача жилья в аренду. Однако стоит взвесить все за и против: будет ли эта прибыль выше, чем от других менее финансово и трудозатратных инструментов?