Шопинг после тренировки
Торговые центры в условиях кризиса и нехватки арендаторов повернулись лицом к фитнес-сетям, которые раньше считались не самыми желанными гостями на площадках моллов из-за низких арендных ставок, сложностей в согласовании технической стороны сделки и подготовки помещений (например, нагрузки и изоляции под бассейн). Попробуем разобраться, есть ли перспективы развития у фитнес-клубов на территории ТЦ и каковы плюсы и минусы такой коллаборации для обеих сторон.
Положительный опыт
Коммерческий директор компании "Торговый Квартал Менеджмент" Роман Гусейнов считает, что фитнес-центр, действующий на территории ТЦ, способен решить несколько задач: он делает торговый комплекс более многофункциональ
Хотя фитнес-центры платят невысокую арендную плату, доходы от них можно сопоставить с доходами от кинотеатра. Кроме того, они занимают самые неликвидные площади на верхних этажах ТЦ. Например, в том же "Торговом Квартале" в Домодедово фитнес находится на четвертом этаже.
Кризисный дисконт
Арендные ставки, которые платят операторы фитнеса, варьируются, в зависимости от проекта, площади, особых условий и договоренностей с собственником и пр. "В зависимости от расположения торгового центра арендные ставки для фитнес-клубов начинаются от 5 тыс. руб. за 1 м2 в год без учета НДС и эксплуатации", - констатирует директор по развитию бизнеса департамента торговых площадей компании JLL Марина Малахатько.
Естественно, что в кризис арендаторы предлагают крупным фитнес-сетям выгодные условия по аренде. Особенно это касается региональных ТЦ. "Многие арендодатели идут нам навстречу. Некоторые из них зафиксировали арендные ставки в рублях, правда, не по такому курсу, который был до кризиса. Другие идут на снижение ставок. Например, нам дали скидки на аренду на 15-20% на короткий период. Если арендаторы не идут навстречу, мы выходим из проекта", - говорит вице-президент по операционной деятельности сети Alex Fitness Роман Фролов.
Некоторые фитнес-сети также платят по фиксированной арендной ставке. Например, у клуба "Физика" договоры зафиксированы в рублях, поэтому компании не пришлось платить больше из-за роста курса валют, рассказывает директор по развитию сети "Физика" Алексей Савкин.
Фитнес-индустрия сейчас не может много платить, так как затраты на эксплуатацию, персонал, налоги и т. д. очень большие, сетует Роман Фролов. "Если затраты на аренду превышают 25-30% от предполагаемого оборота, то мы отказываемся от проекта. Оптимальный вариант, когда стоимость аренды составляет 22-25% от оборота", - поясняет эксперт.
По его словам, сейчас регионы предлагают выгодные условия для фитнес-сетей, в частности помещение с чистовым ремонтом от арендодателя. Многие арендодатели даже готовы сдать фитнес-центр "под ключ" за свой счет.
Желанный гость
Наиболее ожидаемыми арендаторами для торговых центров эксперты называют крупные фитнес-сети, которые активно развиваются в кризис. Например, неплохо сейчас идут дела у сетей Republica, World Class, "Физика" и "Территория фитнеса". Сеть "Территория фитнеса" открыла восемь клубов за последние пять лет, в том числе в регионах. Большие планы и у "Физики": компания планирует запустить в этом году порядка десяти новых площадок в Москве.
"Если у девелопера есть выбор между несколькими арендаторами, целесообразно провести тщательный анализ концепции - целевая аудитория фитнес-клуба должна соответствовать желаемому портрету посетителя ТРЦ. Причем параметр "известности" сети может быть неоднозначен: с одной стороны, большая и известная сеть гарантированно привлечет трафик и выдержит арендные платежи, с другой стороны, небольшая и "молодая" сеть приложит все усилия, чтобы раскрутить свой клуб, выделив целевой бюджет, и будет тщательнее обрабатывать зону охвата ТРЦ, что также положительно скажется на узнаваевой недвижимости Colliers International Борис Мац.
Что касается технических условий для фитнес-центров, которые размещаются на территории ТЦ, то, по словам эксперта, минимальная площадь для фитнес-центра без бассейна составляет 1,5 тыс. м2, полноценный клуб может занимать 4 тыс. "квадратов".
Как правило, собственник стремится заключить договор с оператором как можно раньше, чтобы при строительстве учесть все технические требования и пожелания оператора. В случае если обсуждается фитнес-клуб с бассейном, на собственника могут лечь затраты по строительству чаши, также иногда стороны обсуждают компенсацию отделки.
У фитнес-клубов с бассейном есть определенные технические спецификации, которые собственник должен учесть, добавляет Роман Фролов.
Сложности управления
Несмотря на очевидные плюсы наличия фитнес-центра в проекте, далеко не все девелоперы решаются брать на себя бремя по строительству и управлению объектом. Фитнес-центр интересно делать в жилых домах, где он может стать одним из аргументов в пользу принятия решения о покупке квартиры. Но размещение фитнес-центров в ТЦ вызывает сомнения, так как арендные ставки очень низкие, кроме того, это вряд ли повысит клиентский трафик. В то же время фитнес-клуб в некоторых случаях может помочь девелоперу распорядиться не самыми эффективными площадями.
Роман Гусейнов считает, что принципиально важно правильно определиться с аудиторией фитнес-центра, привлечь соответствующего оператора. "Если у вас премиум-сегмент, то и фитнес нужно привлекать из разряда luxury, если масс-маркет, то и фитнес должен быть соответствующей ценовой категории", - говорит эксперт.
Есть еще один фактор, который сдерживает собственников ТЦ от сдачи в аренду площадей фитнес-центрам. В кризис отрасль находится не в самом лучшем положении. Некоторые фит-нес-центры сейчас разоряются, многие свернули свои планы по развитию, говорит Роман Фролов. Из-за роста курса доллара стоимость оборудования выросла в 1,5-2,o раза, в 1,5-i,7 раза выросли цены на строительно-монт
Также и фитнес-индустрия пострадала от кризиса. "Очень многие клиенты стали отказываться от покупки абонементов. Продажи в сфере классического фитнеса в I - II кварталах 2015 года упали в среднем на 30-40% по рынку", - отмечает Алексей Савкин.
Член совета директоров девелоперской компании "СтройИнвестТопа
Инвестиции в спорт являются, пожалуй, одними из самых выгодных. Кризис не только не снижает спрос на услуги фитнес-клубов, спортивных комплексов, бассейнов, но наоборот, увеличивают спрос. Помимо активного роста интереса к здоровому образу жизни, спрос формируется во многом в связи с удорожанием медикаментов, медицинских услуг, продуктов питания, алкогольной продукции и развлечений. Быть здоровым и заниматься спортом сегодня дешевле, к тому же у населения освобождается больше свободного времени в связи с переходом в режим экономии: услуги фитнес-центров стоят дешевле посещения ресторанов. В Москве, без учета МО, рынок спортивных услуг оценивается в 10-11 млрд руб. в год, при этом спрос зачастую превышает предложение. Рынок уже не молод и активно развивается более 15 лет, за это время на нем сформировались крупные сетевые игроки, но до насыщения ему еще далеко, особенно если говорить о среднем и эконом-сегментах
"Выигрывают клубы, которые быстро перестраиваются"
Руководитель сети, директор по развитию сети фитнес-клубов World Gym в России Ольга Киселева рассказала, как в нынешних экономических условиях чувствует себя бизнес и на какие арендные ставки готовы пойти фитнес-клубы.
Ольга, как кризис повлиял на фитнес-индустрию в целом и на планы по развитию сетей?
В 2014-2015 годах фитнес-индустрия просела не сильно. Объемы продаж снижаются в среднем на 15-20% ежемесячно. Конечно, это средние цифры по рынку. Есть проекты, в которых объемы продаж растут на 30-40% относительно аналогичного месяца прошлого года. В то же время в ряде проектов падение достигает 25%. Отрасль ориентируется на данные по падению продаж на 15-20%.
Что касается интереса со стороны инвесторов, то по нашей сети я не вижу уменьшения спроса на вход в индустрию. Тем более что сейчас ситуация такова, что можно договориться по арендным ставкам с арендодателями. Собственники готовы к диалогу и идут на определенные уступки. Могу сказать, что спада запросов на открытие новых клубов я не вижу. Среди других фитнес-сетей также не наблюдаю, что происходит нечто фатальное.
В кризис часть проектов, в основном несетевые и небольшие, закрываются или сильно демпингуют, уходят в ценовую конкуренцию.
На какие уступки идут арендодатели?
Многие сети до 2014 года заключали договоры в валюте. Это очень большой риск. Мы заключали подобные договоры в нескольких проектах. Сейчас собственники идут на пересмотр условий договоров. Это означает не прямой дисконт, а валютный коридор.
В среднем владелец фитнес-сети заходил в проект, если ставки аренды составляли примерно 7 тыс. руб. за квадратный метр в год. Конечно, крупные сети могли позволить себе и более высокие арендные ставки. Сейчас все сети придерживаются именно этой ставки. Это связано с тем, что стоимость клубных карт практически не выросла, а в некоторых проектах и снизилась. Увеличения маржинальности сетей в период кризиса не происходит. Можно сказать, что фитнес-сети ориентируются на арендную ставку в 7- 9 тыс. руб. за 1 м2 в год.
Какие сейчас основные проблемы у фитнес-индустрии
Редки ситуации, когда владелец выкупает помещения, примерно в двух случаях из 50. В основном мы заходим на аренду. У фитнеса также существуют определенные требования к локации. Кроме того, есть технические требования по площадям, и качественных площадей, отвечающих нашим требованиям, в целом не много по России.
Что касается проблем с арендой, то арендодатель подходит к нам как к коммерческому предприятию. Нам предлагали такую же арендную ставку, как и ретейлу. Крупные бизнес-и торговые центры нам регулярно обозначают ставку в 15-20 тыс. руб. за "квадрат" в год. Для нас подобная ставка не приемлема. Правда, сейчас арендодатель уже понимает, что фитнес никогда не согласится на ставку ретейла.
Азрет Гулиев, главный аналитик аналитического отдела ЗАО ИФК "Солид"
Возможные инвестиции в фитнес-индустрию надо рассматривать с двух сторон. С одной стороны, занятия спортом в последние годы становятся более популярными и фитнес-индустрия на этом фоне росла стремительными темпами. И похоже, что рынок еще не насыщен. Сейчас хорошее время для того, чтобы найти помещение по привлекательной цене, что было затруднительно раньше. С другой стороны, надо иметь ввиду, что рост индустрии должен замедлится. Во-первых, играет роль постепенное насыщение рынка. Во-вторых, сокращение реальных располагаемых доходов населения. И в этих условиях население будет экономить на таких необязательных расходах, как походы в спортзал. Еще одним фактором, делающим открытие бизнеса проблемным, может служить дороговизна и труднодоступност
Другая проблема - это налогообложение. Вообще, во всех развитых странах есть программы льготного налогообложения для фитнес-сетей, так как там понимают, что фитнес - это все-таки забота о здоровье населения, хоть и в коммерческом плане. В России таких программ нет, соответственно мы работаем в системе налогообложения как обычное коммерческое предприятие. Это осложняет бизнес.
Также непростая ситуация с образованием в этой сфере. Конечно, всегда существовали высшие учебные физкультурные заведения. Но они готовили специалистов, ориентированных на большой спорт. Инструкторы же тренажерного зала должны ставить перед собой другие задачи. Они должны работать с клиентом, ориентироваться не на большие спортивные результаты, а на похудение, набор мышечной массы, поддержание формы. Это те вещи, которые не вписываются в методики обучения, имеющиеся сейчас. Крупные сети обычно создавали собственные обучающие центры.
Как сейчас окупается бизнес?
Так как фитнес заходит на арендованные площади, то нужны затраты на перепланировку, отделку помещения, закупку оборудования и обучение персонала.
Сроки окупаемости клуба площадью 2-3 тыс. м2 в среднем составляют от четырех до шести лет в зависимости от сегмента, который занимает фитнес-центр, цены клубной карты. Это касается случаев, если инвестор рассматривает аренду помещения. Есть случаи, когда проекты окупаются за 2,5 года, но это проекты с хорошей локацией и минимальными первоначальными затратами, а также с потенциальной целевой аудиторией, которая готова платить большие деньги в короткий промежуток времени.
Если заходить на строительство здания фитнес-клуба, то, по нашим расчетам, сроки окупаемости начинаются от 9-10 лет. Все зависит от конструкций, из которых строится здание и т. д.
Себестоимость услуг в кризис выросла?
Конечно, себестоимость растет, а маржинальность падает. На сколько - пока такой статистики нет, рынок делает соответствующие подсчеты.
Клубам необходимо докупать оборудование, ремонтировать его. Так как оборудование, как правило, импортное, мы зависим от курсов валют. Эта статья расходов выросла.
В новых проектах мы закупаем в основном американское или европейское оборудование, его стоимость выросла в среднем на 40%.
Средняя заработная плата персонала пока сильно не выросла, хотя тенденция к увеличению есть.
Еще мы не можем сильно увеличивать стоимость клубной карты, а в некоторых случаях даже снижаем ее.
Какие фитнес-сети наиболее жизнеспособны в кризис?
Помогает ли им концепция?
Думаю, что вопрос не в концепции, а в объеме инвестиций. В России есть примерно 6-7 крупных сетей, которые активно развиваются. Это World Class, которая частично принадлежит ВТБ, сеть Alex Fitness, у которой более 6о проектов в эконом-сегменте, Orange Fitness (средний и премиальный сегменты), "Планета Фитнес" и Х-fit.
Выигрывают клубы, которые хорошо реновируются и быстро перестраиваются. Например, быстро развивается сеть Alex Fitness. Это проект, который работает в Москве и Санкт-Петербурге
World CLass, родоначальница индустрии, заняла нишу премиальных клубов с самого начала. Эта сеть хорошо реновируется и динамично перестраивается.
Какой объем инвестиций нужен для открытия фитнес-клуба в крупных городах?
Если инвестор заходит на арендованные площади, то это примерно 1,0-1,5 тыс. USD на 1 м2. Это большой объем. Если вы открываете клуб площадью 3 тыс. м2, то вам нужно для этого от 3 млн USD. Может быть, чуть меньше, ведь не все так быстро подорожало, как вырос курс валют. Может быть, затраты будут не 70 тыс. руб. за "квадрат", а 55 тыс. руб. Но все равно сумма будет большой, так как мы закладываем деньги на специальные покрытия и сложные инженерные системы.
В моллах вы видите свое развитие?
Раньше я смотрела на развитие в торговых центрах скептически. Но за последнее время поменяла точку зрения. Дело в том, что крупные моллы расположены где-то в районе МКАД. Это означает, что ТЦ может принести людей, которые живут рядом, в 10 минутах ходьбы или езды на машине. Плюс моллы несут проезжий трафик. Например, в больших торговых центрах расположены клубы компании "Фитнес Холдинг".
Но есть и проблемы. Аудиторию моллов собрать сложнее. Ведь это люди, которые в основном приезжают сюда за покупками на выходные. А для фитнеса нужен клиент, который будет посещать клуб 2-з раза в неделю. Соответственно он должен либо работать, либо жить рядом. Очень удобно, если клиент сможет проехать рядом и "пересидеть" пробку в фитнес-клубе. В этом случае арендатору будет интересно снимать помещение на данных площадях.
Какие еще плюсы и минусы можете обозначить в размещении фитнес-клуба в ТЦ?
Среди плюсов - это серьезная экономия на рекламе. Трафик торговых центров очень большой. Люди будут видеть присутствие клуба в торговом центре. Минус - это то, что в ближайшей локации не проживают достаточное количество людей, чтобы пользоваться этими услугами. Пересечение целевых аудиторий получается небольшое.
Конечно, открывать фитнес в торговом центре интересно. В торговый центр приходят много людей с детьми. Соответственно проинформировав этих людей, мы понимаем, что они с высокой степенью вероятности могут стать нашими клиентами. Вообще практика показывает, что фитнес-клубы в торговых центрах, особенно у МКАД, существуют очень неплохо.
На 15-20% снижались объемы продаж в фитнес-индустрии ежемесячно в 2014-2015 гг.
4-6 лет составляет в среднем срок окупаемости фитнес-клуба площадью 2-3 тыс. м2