Долго сказка сказывается

Как бороться с долгостроями

Желание купить квартиру в новом доме, да еще и недорого, вполне объяснимо. Технология такой покупки чрезвычайно проста - застройщик открывает продажи на этапе котлована, за время стройки недвижимость прирастает в цене процентов на 20-30, и через год-полтора счастливый новосел заселяется в новую квартиру, или реализует ее по более высокой цене. Схема была бы практически идеальной, если бы не угроза, что застройщик свои обязательства не выполнит по тем или иным причинам, дом не будет построен, а покупатель не получит ни квартиры, ни денег. У угрозы есть официальное имя - долгострой.

В черных списках

Согласно данным Александра Хинштейна, главы рабочей группы "Единой России" по защите прав дольщиков, на август 2015 года в России насчитывалось более 83,5 тыс. обманутых покупателей. С начала года количество граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков, выросло на 16 тыс. человек. В России появилось 138 новых долгострев. На контроле рабочей группы сейчас 790 долгостроев.

Как отмечает финансовый директор компании Glorax Development Максим Михайлов, из более чем 100 петербургских новостроек, которые должны были достроить до конца прошлого года, в 36 объектах сроки сдачи перенесли на 2015 год и позднее. В Ленобласти официально 731 человек признан пострадавшим от действий недобросовестных застройщиков, в Санкт-Петербурге - 1029 человек.

В Москве обратная динамика ─ количество долгостроев уменьшается, но проблема общая. Как рассказывает управляющий партнер компании Gravion Group Юрий Неманежин, в городе, по данным московского правительства, сегодня насчитывается 358 долгостроев. За пять лет перечень объектов сократился на 313 позиций. Сокращение списка связано либо с возобновлением работ, либо с вводом объектов в эксплуатацию. В третьем квартале 2015 года этот список уменьшился на 19 объектов. По трем из них было возобновлено строительство, четыре введены в эксплуатацию.

Учет продлений разрешения на строительство ведет Росстат. Так что о долгостроях-2015 точные данные появятся не раньше апреля 2016-го, когда Росстат подготовит отчет о количестве незавершенного, приостановленного и законсервированного строительства, напоминает первый вице-президент ГК "Премьер" Елена Кульбикова.

Дожить до срока

О том, что же такое долгострой, и когда неактивная стройка должна начать вызывать тревогу, мнения экспертов расходятся. Елена Кульбикова, считает, что долгострой ─ это любой объект, который не был построен в первоначально установленный срок. То есть если компания продлевает разрешение на строительство, этот объект уже считается долгостроем, так как строится дольше запланированного срока.

Член совета директоров девелоперской компании "СтройИнвестТопаз"  уточняет, что согласно 214-ФЗ долгостроем признается объект, строительство которого было заморожено более чем на полтора года, а законно можно отложить срок сдачи не более чем на 2 месяца. Управляющий партнер компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая предлагает считать долгостроем объект, строительство которого заморожено более чем на 1 год. "Если сроки сдачи перенесены на 3-6 месяцев, то это еще не повод паниковать, обычно это происходит из-за перебоев с финансированием или неэффективной работой девелопера. Но если спустя год после прописанного в договоре срока ваша новостройка все еще не введена в эксплуатацию, о чем каждый покупатель получает уведомление от застройщика, вот тогда ситуацию можно считать критической ─ вы купили долгострой", - говорит эксперт.

"Дубровская слобода"

Отчего встают стройки

Надо сказать, что долгострои отнюдь не всегда появляются по злому умыслу застройщика, как может показаться. Вовсе нет. В подавляющем большинстве случаев причины, по которым строительство задерживается или приостанавливается, носят объективно-экономический характер, отчего покупателю, разумеется, не легче.

"Причины задержки строительства и сдачи в эксплуатацию могут быть самые разные: проблемы с разрешительной документацией, нехватка средств для завершения проекта, изменение экономической ситуации, как следствие, изменение курсов валют, рост стоимости финансовых ресурсов, строительных материалов, работ, снижение платежеспособного спроса ─ снижение темпов продаж. Одной из причин может быть изменение договоренностей с властями ─ возложение дополнительной нагрузки на девелопера в виде социальной инфраструктуры, которую должны были возводить власти, но отказались это делать, обязав застройщика", - называет причины догостроев Максим Михайлов.

И эти вопросы, в принципе, решаемые, считает Юрий Неманежин. Здесь многое зависит от позиции застройщика: открытость, способность пойти на компромисс, вполне могут нивелировать проблему. "Самыми верными, как правило, оказываются привлечение инвестора, вступление в партнерство с более сильным застройщиком или продажа собственником доли в бизнесе. Конечно, не стоит забывать и о классических вариантах финансирования: продаже иных активов, получении банковских кредитов под имеющиеся залоги. С формированием системы обязательного страхования гражданской ответственности застройщиков появился еще один инструмент ─ достройка объекта за счет страхового возмещения", - рассказывает о возможных решениях эксперт.

Второй вид долгостроев, по его мнению, возникает по принципу финансовой пирамиды, когда девелопер понимает, что не может завершить уже начатые объекты имеющимися ресурсами и начинает финансировать за счет денежных средств дольщиков, собранных по новым объектам, которые в итоге становятся долгостроями. Это уже обман дольщиков. Только вот, сетует Максим Михайлов, найти грань и доказать связь между этими категориями порой слишком сложно.

"Красная зона" неблагополучия

Разобраться в причинах задержки строительства важно, но не менее важно знать, что в таких случаях нужно делать. По словам Марии Литинецкой, как правило, в случае непреодолимых финансовых трудностей застройщика или банкротства компании наиболее распространенная схема завершения долгостроя следующая: объект выставляется на торги, и по их результатам определяется компания, которая будет его достраивать.

"Терлецкий парк"

"Если объект в "красной зоне", а застройщик признает неспособность довести объект до финальной стадии, начинаются переговоры с другими компаниями, которые готовы достроить. Это, в первую очередь, имиджевая история, работа на репутацию, и застройщики, которые соглашаются достраивать проблемные объекты, подают рынку определенные сигналы. У меня все в порядке, я готов к вызовам", - говорит Юрий Неманежин.

С точки зрения бизнеса, суперприбыли все это не приносит, но и благотворительностью достройку таких объектов назвать нельзя ─ бизнес в убыток себе работать вряд ли станет.

"Просто так браться за долгострой никто не будет, - напоминает Мария Литинецкая. - Продаваемая площадь в таком объекте уже меньше, поскольку часть квартир была раскуплена. Застройщик фактически не получает прибыль, поскольку он не может существенно повысить цены на оставшиеся квартиры. Для того, чтобы девелопер включился в проект проблемного дома, ему должна быть предоставлена соответствующая компенсация со стороны местной администрации. Чаще всего власти предлагают дополнительный участок под застройку. При этом в отношении нового проекта, который застройщик будет реализовывать на данном участке, местная администрация будет проявлять максимальную лояльность, например, упростит процедуру подключения к инженерным коммуникациям".

Палочка-выручалочка

Вот несколько конкретных примеров. Как рассказывает заместитель руководителя юридического департамента компании "НДВ-Недвижимость" Владимир Зимохин, один из проблемных объектов достался компании в 2011 году. Тогда она получила права на реализацию проекта " Дубровская Слобода ". Соглашение было подписано с Nazvanie.net, бывшей Mirax Group/"Поток". После экономического кризиса у данной компании возникли проблемы с реализацией объектов, и этот жилой комплекс не стал исключением. В "НДВ-Недвижимость", рассказывает Владимир Зимохин, подсчитали, что финансовой дыры нет и проект перспективен для реализации, после чего началась новая история объекта. Все силы были брошены на стройку, корпуса успешно реализованы и заселены, при этом "НДВ-Недвижимость" выступила не только в качестве агента по реализации, но также и соинвестора проекта.

Еще один проект компании ─ жилой комплекс с непростой историей " Терлецкий парк ". Компания "НДВ-Недвижимость" получила его на реализацию в текущем году и вложила в проект более 3,5 млрд руб., став соинвестором. Также увеличилась этажность проекта. Сейчас идут продажи, а стоимость квадратного метра начинается от 121 тыс. руб.

Не менее показателен опыт компании Glorax Development, которая осуществит достройку трех проблемных объектов компании "ПСМ-Классик" в Санкт-Петербурге. Это долгострои на Костромском и Гражданском проспектах, а также на Будапештской улице. По двум проектам из трех (кроме объекта на Костромском проспекте) компания планирует завершить строительство и передать долгожданные квартиры хозяевам без какой-либо доплаты с их стороны.

По проекту на Костромском проспекте, 44, который теперь называется "Шерлок-Хаус", компания уже получила разрешение на строительство, с 1 ноября стартуют продажи квартир. Выход на строительную площадку планируется в начале 2016 года, завершение строительства до конца 2017 года. "Сейчас прорабатывается вариант увеличения площадей и оптимизации технических условий по проектам. В настоящее время идет проектирование, разрабатывается концепция объектов. Окончательное решение по увеличению количества квадратных метров пока не принято", - объясняет интерес компании Максим Михайлов.

Елена Кульбикова рассказывает об опыте своей компании, которая успешно достроила несколько домов в Московской области. При участии администрации городов Подмосковья, инициативных групп дольщиков ГК "Премьер" было завершено строительство объектов, приостановленное предыдущим девелопером. Среди сданных объектов жилые дома и объекты социальной инфраструктуры. "Возобновление строительства брошенного объекта осуществляется за собственные средства компании, но взамен администрация города или региона предоставляет компенсационные меры, - делится опытом Елена Кульбикова. - Они могут быть разными - выделение дополнительных компенсационных земельных участков, возможность отклонения от действующих норм градостроительного проектирования и т.д. Также стоит учитывать и репутационную составляющую. Например, банки охотнее кредитуют те компании, которые имеют положительные отзывы от городских и региональных властей. Таким образом, застройщик на площадке сможет получить большую доходность, которую использует на дострой брошенного предыдущим девелопером объекта".

Есть и еще один путь - не ждать новых инвесторов. Обманутые дольщики также могут завершить долгострой своими силами. Но тут чаще всего речь идет о небольших объектах не самого низкого класса. В таких случаях, рассказывает Мария Литинецкая, обычно создается жилищно-строительный кооператив или товарищество собственников жилья. Затем необходимо оформить права на объект незавершенного строительства, нанять подрядчика, объявив тендер на минимальную смету проекта, и собрать доплату со всех пайщиков. Письма в адрес чиновников и акции протеста также могут послужить стимулирующим фактором для того, чтобы власти обратили должное внимание на долгострой. "Все-таки проблема обманутых дольщиков в нашей стране фактически решается в "ручном режиме", и каждый конкретный случай рассматривается отдельно", - поясняет эксперт.