Не "Дом-2"

Загородное жилье завоевывает статус первого и единственного. 

Городской рынок недвижимости Московского региона в течение всего 2014 года оставался территорией инвесторов. О "загородке" этого не скажешь: доля инвестиционных покупок оставалась, в среднем, почти неизменной: 10-15 процентов, в зависимости от проекта. Не увеличилось число инвесторов даже в ажиотажном декабре. А вот сделок стало больше. Почему?
"Учитывая фактор низкой ликвидности, инвесторы уходят с рынка, и в перспективе, думаю, в лучшем случае, их останется не более 10 процентов", - делится прогнозом директор департамента загородной недвижимости компании "ИНКОМ-Недвижимость" Андрей Кройтор. Низкая ликвидность тут - не фигура речи и не показатель плохого качества загородных проектов: оно с прошлого кризиса, "отрезвившего" загородный рынок и развернувшего его к потребностям покупателей, заметно выросло. Но все-таки загородная недвижимость остается "вторым домом", а значит, в случае необходимости быстро такой актив не продашь, если только с серьезным дисконтом. Не зря даже до декабрьского повышения ставки ЦБ (СНОСКА) ипотечных сделок на загородном рынке было очень мало (по данным компании "Вектор Инвестментс" - три-семь процентов, в зависимости от сегмента): банки, выдающие кредиты, неохотно брали в залог именно саму приобретаемую загородную недвижимость.
Правда, опрошенные "Домом" эксперты отмечают, что отношение к "загородке" у покупателей в 2014 году заметно изменилось. В частности, серьезно возросло число сделок. "В декабре наблюдался ажиотаж на загородном рынке, за неделю выполнялся месячный план по реализации объема квадратных метров. Особенно активно шли продажи на первичном рынке", - рассказывает управляющий партнер "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов.
"Декабрь удивил нас всех. За последние семь лет я не припомню такого ажиотажа, - вторит ему Валентин Зуев, руководитель отдела продаж компании Villagio Estate. - Мы продали даже то, что годами стояло и никого не интересовало". Причем, подчеркивает эксперт, покупают именно для себя.
"В 2015 году на рынке загородной недвижимости продолжится тенденция 2014 года: если спрос и сохранится, то он будет неинвестиционным и далеко не самым платежеспособным. Со стороны застройщиков будет реализовываться политика, направленная на снижение стоимости "входного билета" на рынок, проекты будут и дальше приближаться к формату "единственное жилье", а не "второй дом"", - подтверждает тенденцию Дмитрий Котровский, партнер "Химки Групп".
Само собой, покупать для себя стали интенсивнее с ухудшением экономической ситуации - чтобы "спрятать" средства в недвижимости. С этой точки зрения спросом пользуются предложения, расположенные в пределах 20-30 километров от МКАД, в организованных коттеджных поселках с коммуникациями. Как отмечают в компании "СтройИнвестТопаз", востребованы были и участки без подряда - особенно на Калужском и Киевском направлениях. Основная цель покупки в данном случае та же - сохранение денег. "На стройку средств у таких покупателей хватает не всегда, но ведь ее можно начать и позже, - поясняет эксперт. - В декабре люди очень быстро выходили на сделки, в несколько раз быстрее, чем обычно - торопились вложить рубли, пока они не обесценились".
Как отмечает Юлия Царан, генеральный директор и совладелец ORDO Group, "входной билет" на загородный элитный рынок подешевел в 2014 году почти вдвое: если раньше это была сумма порядка миллиона долларов, теперь - 600 тысяч, а с учетом скидок и акций вполне можно найти объекты и по полмиллиона. Да, речь именно о долларовых ценах, но покупатели на элитном рынке - городском и загородном - обычно не держат средства в рублях.
"Особенно в период "турбулентности" хорошо продавались таунхаусы и квартиры за городом. Спрос на них возрос с октября прошлого года в связи со снижением стоимости, - рассказывает Юлия Грошева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group. - Те покупатели, кто располагал долларовыми бюджетами, практически воспользовались кризисной ситуацией и имели возможность приобрести эти объекты по хорошим ценам. Например, если летом стоимость квартиры-секции составляла шесть тысяч долларов за квадратный метр, в декабре - 160 тысяч рублей. Цены на таунхаусы с первоначальной стоимостью в 750 тысяч долларов снизились до 550 тысяч". Таунхаусы вообще оказались одним из самых востребованных форматов, причем не только в элитном сегменте. В немалой степени потому, что формат хорошо подходит для постоянного проживания: "вторым домом" покупатели в кризис интересуются куда меньше, чем "первым".
"Учитывая большой дисконт, который распространяется на все объекты загородного рынка, сейчас покупатель заинтересован в приобретении качественного домовладения площадью 400-500 квадратных метров в относительно невысоком бюджете. В 2014 году на долю таких объектов пришлось 29 процентов всех сделок, - делится данными Ирина Калинина, управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate. - Наиболее привлекательными для покупателя являются домовладения "под ключ". С учетом предполагаемого дальнейшего роста курса доллара и возрастания стоимости отделочных материалов, покупатель по-прежнему предпочтет покупать готовые домовладения, особенно если скидки и акции продлятся в 2015 году".
Покупатель ищет готовое жилье, соглашается Валентин Зуев. "С другой стороны, требования становятся более лояльными. Средняя площадь проданного дома в наших коттеджных проектах сократилась примерно на 20 процентов, соответственно, уменьшился и бюджет", - говорит эксперт. "Если посмотреть историю продаж за последние 10 лет, то можно заметить, что требования к домам и понятие идеальной их площади постоянно уменьшались, - развивает мысль руководитель департамента продаж группы компаний "САПСАН" Иван Потапов. - Зато люди начинают осознавать, что жизнь в загородном доме может быть намного комфортней, чем в квартире, и при этом дешевле. Поэтому увеличивается число предложений площадью меньше 200 метров. Впрочем, дело не в том, что это самая удобная площадь, а в том, что только ее покупатели могут себе позволить". Все больше становится клиентов, которые интересуются только готовыми домами - предпочитают покупать объекты, которые можно оценить визуально, в трехмерной реальности.
Материалы по теме 
Построить за два часа 
Загородный дом - это не так долго и дорого, как вы думаете 
Не сразу строилась 
Как будет жить Новая Москва через 5-10 лет? 
Ждать нельзя покупать 
Практические советы продавцам и покупателям недвижимости на 2015 год 
"Наличие всех центральных коммуникаций и высокая стадия готовности объекта - главные критерии выбора, - считает Дмитрий Гордов, партнер девелоперской группы "Интегра". - Очень важна газификация поселка, поскольку многие наши покупатели планируют впоследствии жить в поселке круглогодично. На продажах в эконом-сегменте положительно скажется наличие в пешей доступности железнодорожной станции".
Среди основных требований к объектам - хорошая доступность до Москвы (30-40 километров, не дальше, плюс приемлемое время в пути до центра), вся инфраструктура поблизости. "Как правило, эти критерии указывают на то, что загородная недвижимость чаще всего покупается в качестве основного жилья, - говорит Андрей Кройтор. - Сейчас самой заметной аудиторией на рынке становятся горожане, переезжающие на постоянное место жительство за город. Как правило, им необходимо улучшить жилищные условия, расширить площадь, а при значительно большем пространстве стоимость квадратного метра того же таунхауса все еще значительно ниже стоимости квадратного метра столичной квартиры. Застройщики уже давно пошли навстречу этой тенденции и желаниям покупателя".
При этом летом 2014 года, подчеркивает эксперт, многие поселки были "заморожены" для переформатирования с учетом вероятных потребностей покупателей в новых условиях рынка. "Кто успел, в конце декабря, на момент ажиотажного спроса, получил своих клиентов. Кто не успел, едва ли уже успеет что-то кардинально изменить, - говорит Кройтор. - Основные изменения - развитие инфраструктуры, адаптация условий жизни к городским, по возможности - высокая готовность домов".
Судя по всему, участники рынка уверены: продаваться в 2015 году будут проекты, удобные для постоянного проживания. Покупка же "второго дома" - мотив, который вновь обретет актуальность разве что на посткризисном рынке. "План продаж на 2015 год у нас остался таким же, - делится Максим Раевский, - но это скорее вызов для продажников. Материалы дорожают, многие подрядчики номинируют свои затраты в валюте".